Cómo resolver los riesgos de transferencia de tierras
En este sentido, la ciudad de Qionglai está tomando la iniciativa. En diciembre del año pasado, China United Property Insurance Company firmó una póliza de seguro de garantía de desempeño de transferencia de tierras con un área total de 1,171.19 acres con Youliang Planting Professional Cooperative en la ciudad de Ranyi, ciudad de Qionglai, lo que marcó el primer despliegue a nivel nacional de Qionglai de un desempeño de transferencia de tierras rurales. piloto de seguro de garantía. Este año, Qionglai será llevado desde Ranyi Town a toda la ciudad. Como reforma e innovación, ¿qué tan efectiva es la implementación piloto? ¿Qué problemas deben mejorarse durante el proceso de avance? El periodista visitó recientemente Qionglai.
Situación actual
Los intereses de un gran número de agricultores se vieron gravemente dañados por el incidente de "fuga" del propietario.
Hasta el 20 de julio, los aldeanos de Xiaotang Village , ciudad de Mouli, ciudad de Qionglai El pago de transferencia adeudado por la "granja moderna Four Seasons Village" local a la Oficina de Tierras y Recursos aún no se ha recibido, y la fecha de pago del alquiler acordada por ambas partes se ha retrasado más de dos meses. Sin embargo, tanto los aldeanos como el secretario de la aldea, Zhang Muqing, están "tranquilos". "Este año, tanto nosotros como el propietario hemos contratado un seguro, por lo que no nos preocupa demasiado no recibir el dinero". Dijo Zhang Muqing.
En la aldea de Xiaotang, que está cerca de la autopista Chengdu-Xinpu, el área de transferencia de tierras ha alcanzado ahora más de 5.000 acres y la tasa de transferencia de tierras en la aldea ha alcanzado más del 70%. cada hogar en la aldea ha transferido sus tierras." "Liang Xuesheng, un aldeano del Grupo 3 de la aldea Xiaotang, tiene una familia de 10 personas y posee casi 8 acres de tierra contratada, que actualmente está arrendada a tres propietarios locales. Lo que les hace sentir aún más tranquilos es que este año ya no tendrán que preocuparse por no recibir el pago por el terreno que alquilaron.
La familia de Liang Xuesheng ha tenido “accidentes” relacionados con el alquiler de tierras. En 2012, 500 acres de tierra propiedad del Equipo 4 de la aldea Xiaotang fueron transferidos a un jefe en la ciudad de Yang'an, ciudad de Qionglai, para plantar plántulas. Al año siguiente, justo después de que se completara la concentración parcelaria, se emitió una nueva política. Sólo se podían cultivar cultivos alimentarios a lo largo de la línea Xinpu. El jefe decidió renunciar, pero ¿qué debería hacer si le debía cientos de miles de rentas de tierras? ¿aldeanos locales? Al final, gracias al gobierno del municipio de Mouli, el asunto se resolvió "llegando al fondo de las cosas".
"Hoy en día, la mayoría de los jóvenes y los de mediana edad del pueblo salen a trabajar, y también hay muchos ancianos y mujeres que se quedan para dedicarse a la agricultura. Los agricultores generalmente alquilan sus tierras. Por lo tanto, , si pueden conseguir alquileres estables es una preocupación común para todos ", Li Weiping, director de la Oficina de Desarrollo Económico de la ciudad de Mouli, dijo a los periodistas que en los últimos años ha habido muchos casos de propietarios que "se han escapado" en la ciudad: En 2012, Mouli Community y Longcai Village alquilaron 1.000 acres de tierra a una empresa para el cultivo de hortalizas especiales, como resultado, el propietario se escapó debido a una mala gestión y los aldeanos enojados una vez bloquearon el camino para recuperar el alquiler; En 2013, Longfeng Village arrendó el terreno a una empresa para el cultivo de hortalizas especiales. En 2013, se contrataron 500 acres de tierra en el Grupo 3 de Longfeng Village para cultivar hortalizas. Como resultado, el propietario solo perdió la mitad del alquiler debido a las malas condiciones del mercado; El terreno en el Grupo 18 de la aldea de Wumu fue arrendado a Pujiang No. El propietario estaba cultivando hortalizas, pero debido a una mala gestión, el propietario retrasó el pago del alquiler. Los aldeanos buscaron que la ciudad se coordinara con varias partes y finalmente recuperaron el alquiler. ¡año!
"El jefe que se apoderó de 90 acres de tierra en el Grupo 18 de la aldea Wumu es nuestra gente local". En opinión de Li Weiping, son los frecuentes incidentes de propietarios que "huyen" los que han hecho que los aldeanos pierdan la confianza en los propietarios extranjeros y en el capital industrial y comercial. Mucha gente prefiere bajar los precios antes que transferir tierras a los locales, pero esto no es sólo suyo. ingresos propios. La reducción también ha restringido el desarrollo de la industria agrícola local.
En todo el Qionglai, desde 2005 hasta finales de 2014, hubo nueve incidentes de transferencia de tierras a gran escala y atrasos en alquileres que involucraron un área de aproximadamente 17,000 acres. "Aunque la mayor parte de esto ha sido recuperado o 'cubierto' por el gobierno, no se puede subestimar el impacto sobre los aldeanos". Dijo Mao Zhongxin, subdirector de la Oficina de Coordinación de la ciudad de Qionglai.
Agrietado
Introducción de mecanismos de mercado para reducir el riesgo de transferencia de tierras
Qionglai está ubicado en el tercer círculo de la zona de terrenos contratados de la ciudad con terrenos confirmados. derechos y certificados es de 658.000 acres en la actualidad, la proporción de escala moderada ha alcanzado el 57% y se espera que esta proporción alcance más del 80% en los próximos 5 a 10 años. Cómo regular el desempeño de los agricultores y propietarios y reducir los riesgos de transferencia es la clave para estabilizar las relaciones locales de transferencia de tierras.
"Creemos que se deben introducir mecanismos de mercado." Mao Zhongxin dijo que el piloto de seguro de garantía de desempeño de transferencia de tierras rurales en la ciudad de Qionglai se originó principalmente del piloto de garantía local no financiero en la comunidad de Zhongshan, pueblo de Shuikou.
En 2013, la comunidad de Zhongshan, que nunca había realizado transferencias de tierras, introdujo una empresa agrícola para plantar flores por primera vez. Inesperadamente, la empresa pronto "se escapó" debido a la mala gestión, y Zhongshan. Comunidad "perdida". Después de resumir experiencias y lecciones, se estableció una empresa de desarrollo turístico y se firmó con la población local un acuerdo de "pretransferencia" de 1.650 acres de derechos de gestión de tierras y derechos forestales. En general, se empaquetó y se entregó a Chengdu Agriculture Communications. El proyecto fue "listado" y recomendado, ¡y el proyecto se lanzó pronto! Atrajo a una institución educativa de Beijing para invertir.
Después de la introducción del proyecto, con el fin de estandarizar el desempeño de los agricultores y las empresas de inversión, Zhongshan Tourism Development Company introdujo una compañía de garantía no financiera en Chengdu para garantizar el comportamiento de transferencia de ambas partes, y proporcionó Se aplican tarifas de garantía estándar de 20 kilogramos de mijo amarillo por mu. Según el acuerdo de garantía: si la empresa inversora se retira a mitad de camino, la empresa de garantía asumirá el alquiler de transferencia de tierras del agricultor durante el próximo año; si el agricultor abandona el proyecto a mitad de camino, la empresa de garantía y la empresa inversora soportarán conjuntamente la pérdida máxima.
"El piloto de garantía de no financiación en la comunidad de Zhongshan ha tenido un efecto muy bueno en la reducción del riesgo de transferencia de tierras". Mao Zhongxin dijo que fue sobre esta base que la ciudad de Qionglai decidió aprender del "Modelo Zhongshan" el año pasado e implementar un proyecto piloto para el seguro de garantía de desempeño de transferencia de tierras. En la actualidad, la ciudad de Ranyi ha completado la construcción de 20.000 acres de tierras agrícolas de alto nivel y se ha convertido en la primera ciudad piloto.
El enfoque principal del piloto de reforma en la ciudad de Ranyi es introducir compañías de seguros para desarrollar productos de seguro de garantía de desempeño de transferencia de tierras. La prima se cobra al 3% del volumen de transacciones de transferencia de tierras, y el departamento de finanzas comparte. El 50% de la prima se obtiene mediante "recompensas en lugar de subvenciones", la otra mitad corre a cargo de los agricultores y propietarios. "Una vez que el propietario incumpla el contrato, las pérdidas del agricultor serán compensadas por la compañía de seguros, y luego la compañía de seguros recuperará la compensación del propietario arrendatario". Mao Zhongxin dijo que actualmente en Qionglai, tres compañías de seguros, incluidas PICC Property and Casualty Insurance Company, China United Insurance Company y Jintai Insurance Company, han desarrollado productos relacionados.
Este año, Qionglai implementará el programa piloto en todo el distrito, con el objetivo de alcanzar una cobertura de seguro de más del 90 % para transferencias a gran escala de más de 100 acres en la ciudad.
Efectividad
El efecto general del piloto es bueno, pero el sistema y el mecanismo aún deben mejorarse
Como el municipio piloto de este año, Mouli Township * *** tiene 49.000 tierras cultivadas en el municipio. A mediados de julio, se habían transferido 26.933 acres de tierras aseguradas en el municipio.
"Alentamos a los propietarios de transferencias de propiedad de más de 20 acres a proteger completamente su propiedad". Según Gao Jian, jefe del municipio de Mouli, el proyecto piloto de seguro de garantía de desempeño de transferencia de tierras es beneficioso tanto para los agricultores como para los propietarios. En la actualidad, el avance de este trabajo se ha incluido en la evaluación anual de objetivos de la ciudad de Mouli.
La familia de Liang Xuesheng ahora sólo necesita pagar 24 yuanes al año para garantizar el alquiler anual de 8.000 yuanes por sus 8 acres de tierra. "De esta manera podemos salir a trabajar con tranquilidad".
Como propietario, Huang Xiang, director de la Cooperativa Profesional de Plantación Kaiyuan, también considera que participar en un seguro es algo muy rentable. En junio de este año, el área de plantación de cereales rentable de Kaiyuan Professional Cooperative alcanzó los 3.000 acres. Para tranquilizar a los agricultores, Huang Xiang pagó más de un año de alquiler por adelantado como depósito cada año. El precio era de 400 yuanes. Calculado en 1.000 yuanes por acre, el depósito que pagó en un año ascendió a más de 2 millones de yuanes. "Después de contratar el seguro, puedo ahorrar este dinero y usarlo para construir el centro de procesamiento de hortalizas y cereales de la cooperativa". Dijo Huang Xiang.
Sin embargo, también hay propietarios que no son muy "fríos" con los seguros. El 20 de julio, Gao, un propietario de Pujiang que transfirió 150 acres de tierra para plantar kiwis en la aldea de Xiaotang, dijo a los periodistas que aunque también participó en el seguro este año, vino a la aldea de Xiaotang para plantar árboles frutales en 2014. Según Los tres requisitos de la fruta. En el ciclo anual, este año tuvo que gastar una gran cantidad de dinero antes de darse cuenta de cuántas ganancias obtendría. No importa cuántas ganancias obtenga, tendrá que gastar mucho dinero para comprar un seguro, lo que en realidad no es rentable.
Durante la entrevista, el periodista también se enteró de que, en opinión de muchos propietarios: en la actualidad, los propietarios tienen que soportar primas de seguro de garantía de cumplimiento de transferencia de tierras más altas, lo que de hecho aumentará sus costos de producción.
También hay muchas consideraciones para las compañías de seguros de terceros que participan en este piloto.
"Nuestra participación en este piloto se consideró en primer lugar desde los aspectos del desarrollo de seguros agrícolas, la mejora de los servicios financieros agrícolas y la creación de productos de seguros agrícolas", dijo Yang Jian, gerente comercial de Jintai Insurance Qionglai Branch. que La compañía llevó a cabo el trabajo piloto del seguro de garantía de desempeño de transferencia de tierras en 6 ciudades, incluida la ciudad de Mouli en la ciudad de Qionglai. El lanzamiento de este nuevo seguro ha enriquecido los productos de seguros agrícolas de la compañía, de modo que el seguro agrícola no solo protege la producción, sino que también protege. precio, Ingresos garantizados. Además, para los agricultores, las compañías de seguros son efectivamente superiores a las compañías de garantía en términos de reservas de capital y capacidades de compensación.
Sin embargo, las compañías de seguros tienen que enfrentar problemas como la "dificultad para recuperar la compensación" que puede surgir una vez que el propietario incumple. "Esto requiere que llevemos a cabo una evaluación de riesgos rigurosa". Yang Jian dijo que a través de una investigación de mercado, descubrieron que si los propietarios de la producción de cereales a gran escala no tienen fondos para invertir en otros campos, generalmente no "huirán" debido al apoyo de los propietarios de subsidios y políticas de precios protectores; hortalizas y frutas, siempre que sea una operación continua. Dado que los cultivos comerciales tienen mejores beneficios, los productores de flores y plántulas corren el mayor riesgo de "huir" y son los más afectados por las fluctuaciones del mercado. Consideran que estos propietarios son relativamente de "Alto riesgo". A juzgar por los casi 40.000 acres de tierra actualmente asegurados por su empresa, el 60% se dedica a la producción de cereales, el 20% al cultivo de hortalizas y frutas, y sólo el 10% a la producción de plántulas de flores.
"Al ser un proyecto piloto, hay que hacerlo paso a paso." Mao Zhongxin dijo que la ciudad de Qionglai mejorará gradualmente los problemas reflejados en el proceso piloto en ciudades y aldeas a nivel institucional.
Posdata
Hoy en día, el fenómeno de default que se produce en el proceso de cesión de tierras rurales se debe superficialmente a la mala gestión del propietario o a la ruptura de la cadena de capital, pero la razón está en la relación entre las dos partes en el proceso de transferencia de tierras El proceso de circulación es demasiado aleatorio, carece de restricciones y supervisión y el costo del incumplimiento del contrato es demasiado bajo.
La implementación del seguro de garantía de desempeño de transferencia de tierras en Qionglai no es simplemente la introducción de un seguro comercial, sino un sistema completo, a saber, "cooperativas de tierras + cooperativas de plantación + agricultores + seguro de garantía de desempeño de transferencia de tierras", que en gran medida reduce el costo de la transferencia de tierras. El riesgo de incumplimiento transferido permite una asignación eficiente de los recursos de tierras.
El periodista supo durante la entrevista que este proyecto piloto de reforma no sólo se realizará en Qionglai, sino que se ampliará a toda la ciudad de Chengdu este año. Como zona piloto integral de reforma rural "a nivel nacional", la experiencia acumulada por Chengdu durante el proceso piloto es muy útil para que nuestra provincia resuelva el riesgo de transferencia de tierras.