Queda por ver si la prohibición de venta de viviendas se levantará cuando expiren las "órdenes de restricción de ventas" en muchas ciudades.
Dos años después, en 2065438 + abril de 2009, las casas "congeladas" serán "descongeladas" en el primer lote de ciudades con "orden de restricción de compra". ¿Qué impacto tendrán estas casas "descongeladas" en el mercado inmobiliario local? Recientemente, reporteros del National Business Daily fueron a Guangzhou, Xiamen, Jinan y Changzhou para realizar investigaciones de campo, mostrando a los lectores por primera vez el impacto del "vencimiento del período de restricción de ventas" en los mercados inmobiliarios de estas ciudades.
Después de varios ciclos de control, las características de "política de corto plazo, población de largo plazo" en el mercado inmobiliario se han vuelto cada vez más evidentes. Las tendencias a corto plazo de los precios de la vivienda están cada vez más relacionadas con las tendencias políticas.
2065 438+05 “3·30” nueva política de préstamos para vivienda, el período posterior de exención del impuesto a las empresas de vivienda personal se reduce de 5 años a 2 años. El mercado inmobiliario, que lleva dos años inactivo, ha entrado en un nuevo ciclo alcista. Impulsado por la fuerte recuperación del mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel, y con el apoyo de políticas de estímulo del mercado inmobiliario local, como la reforma y los subsidios de vivienda, el mercado inmobiliario en las ciudades de segundo y tercer nivel se ha recuperado completamente.
La recuperación del mercado inmobiliario ha provocado un rápido aumento de los precios de la vivienda, dando lugar al New Deal "9·30" de 2016. Aunque el aumento de precios comenzó a caer más tarde, el aumento inercial todavía existía y el rápido impulso ascendente no se frenó de manera efectiva. En ese momento, en el contexto de que "la vivienda es para vivir, no para especular", muchas ciudades intensificaron las medidas de control para frenar la demanda de especulación en inversiones inmobiliarias.
2065438+El 25 de marzo de 2007, Xiamen se convirtió en la primera ciudad del país en emitir una orden de restricción de ventas, exigiendo que las casas nuevas obtengan certificados de derechos de propiedad durante dos años antes de que puedan cotizarse para su comercialización.
Para 2019, las casas "congeladas" serán "descongeladas" en el primer lote de ciudades con restricciones de compra. ¿Qué impacto tendrán estas casas en el mercado inmobiliario?
El motivo de esta ronda de restricciones a las ventas: el rápido aumento de los precios de la vivienda no se ha frenado.
En muchos lugares se adoptan restricciones a las ventas porque pueden "pellizcar" a los inversores con mayor precisión, lo que dificulta que sus cadenas de capital se aflojen en tres o cuatro años, manteniendo así el orden comercial normal del mercado inmobiliario. .
Según estadísticas incompletas del National Business Daily, a partir de Xiamen, más de 50 ciudades de todo el país han emitido órdenes de restricción de ventas. Aunque los detalles son diferentes, la idea básica es restringir las transacciones en un período de entre 2 y 5 años para frenar la demanda especulativa de inversión y frenar el aumento excesivo de los precios de la vivienda.
El trasfondo de la introducción de la orden de restricción de ventas es que una serie de nuevas políticas después de 2065438 + 30 de septiembre de 2006 no frenaron el rápido aumento de los precios de la vivienda. Antes del 30 de septiembre, los precios de la vivienda en todo el país habían vuelto a subir durante 17 meses.
2065438+El 30 de marzo de 2005, el Banco Central, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron conjuntamente el "Aviso sobre cuestiones relativas a las políticas de préstamos para vivienda personal", que redujo el ratio mínimo de pago inicial para segundas viviendas del 60% al 40%. Si utiliza un préstamo del fondo de previsión para comprar su primera casa normal y propia, el pago inicial debe ser de al menos el 20% si una familia que posee una casa y ha cancelado el préstamo solicita un préstamo del fondo de previsión para comprar una casa; Nuevamente, el pago inicial debe ser de al menos el 30%. Anteriormente, los préstamos para segundas viviendas generalmente aplicaban las normas de "el índice de pago inicial no es inferior al 60% y la tasa de interés del préstamo no es inferior a 1,1 veces la tasa de interés de referencia".
Posteriormente, el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos anunciaron conjuntamente el mismo día que el período de exención del impuesto a las empresas de vivienda personal se reducirá de más de 5 años (incluidos 5 años) a más de 2 años (incluidos 2 años).
Este también se conoce como el New Deal "3·30" y es también el punto de partida de este "mercado alcista" en el mercado inmobiliario.
Bajo el fuerte estímulo del "New Deal de las 3.30", el mercado inmobiliario nacional se recuperó con fuerza y se recuperó.
Los datos sobre precios de la vivienda de 70 ciudades de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que desde 2065.438+abril de 2005, la disminución interanual en el precio de las viviendas comerciales de nueva construcción en ciudades de primer nivel ha aumentado. se fue reduciendo paulatinamente, con un descenso interanual del 3,8% en ese mes, y un aumento interanual del 3,8% en junio, de negativo a positivo. Entre 2065 y 438 años y abril de 2006, la tasa de crecimiento interanual alcanzó un sorprendente 33,9%.
Impulsado por la fuerte recuperación del mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel, junto con el fuerte apoyo de diversas políticas de estímulo, como la monetización de las reformas inmobiliarias y los subsidios a la vivienda, el mercado inmobiliario en las ciudades de segundo y tercer nivel Las ciudades de varios niveles se están recuperando gradualmente.
Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que la caída de precios de las viviendas comerciales de nueva construcción en ciudades de segundo nivel comenzó a reducirse en mayo de ese año, desde una caída del 6,1% en ese mes a 65.438 + febrero. , pasando de negativo a positivo, con un aumento interanual del 0,6% ese año. En junio, la caída de los precios de la vivienda comercial nueva en las ciudades de tercer nivel comenzó a reducirse, del 6,2% en ese mes a positivo en abril; 2016, con un incremento interanual del 0,2%.
Los precios de las viviendas nuevas siguen subiendo, y el aumento continúa expandiéndose, seguido por el control "9.30" que inició Beijing.
El 30 de septiembre de 2016, Beijing emitió una política que exigía que el índice de pago inicial para la compra de la primera casa propia ordinaria no fuera inferior al 35 % y el índice de pago inicial para la primera casa no propia. casa propia ordinaria no debe ser inferior al 40%. Si un hogar propietario de una casa solicita nuevamente un préstamo comercial para comprar una vivienda ordinaria, independientemente de si existe un historial de préstamo, el porcentaje de pago inicial no será inferior al 50% si un hogar compra una vivienda no ordinaria; la proporción del pago inicial no será inferior al 70%.
Desde entonces, varias regiones han implementado sucesivamente políticas de control como restricciones de compra, restricciones de préstamos y restricciones comerciales.
Sin embargo, esta ronda de regulación del mercado inmobiliario aún no ha frenado el rápido aumento de los precios de la vivienda. El precio de las viviendas nuevas en las ciudades de segundo nivel alcanzó un máximo de crecimiento interanual del 14,2% en 2065 y 438+01 en 2006, tras lo cual el crecimiento volvió a caer a un solo dígito. El precio de las viviendas nuevas en las ciudades de tercer nivel siguió aumentando año tras año y no volvió a caer hasta alcanzar un máximo del 9,3% interanual en julio de 2017.
“El rápido aumento de los precios de la vivienda no ha sido contenido, que es la razón principal de la introducción de la política de restricción de ventas”, dijo Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House. , dijo al periodista del National Business Daily.
Cree que, aunque la política de restricción de ventas puede "perjudicar accidentalmente" la demanda de mejoras, puede frenar específicamente la demanda de inversión especulativa, lo que tiene una importancia positiva para el desarrollo sano y estable del mercado inmobiliario.
34,39 millones de metros cuadrados en 8 ciudades: ¿Cuál es el impacto del "deshielo" de la oferta de viviendas en el mercado?
2065438+El 25 de marzo de 2007, Xiamen emitió oficialmente una compra orden de restricción, que estipula que las casas recién compradas deben obtener certificados de bienes raíces solo pueden cotizarse y comercializarse después de dos años, lo que endurece aún más la política de restricción de compras.
El enfoque de Xiamen tiene sentido.
Después del "New Deal de las 3.30", el mercado inmobiliario de Xiamen se recuperó rápidamente. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que desde 2065.438+agosto de 2005, el aumento interanual de los precios de las viviendas nuevas en Xiamen pasó de negativo a positivo, alcanzando el 0,1%, lo que convirtió a Xiamen en una de las primeras ciudades en recuperar el mercado inmobiliario entre 70 ciudades grandes y medianas.
Posteriormente, el mercado inmobiliario de Xiamen se salió de control y los precios de la vivienda se dispararon. Desde 2065438 hasta septiembre de 2006, el aumento interanual de los precios de las viviendas nuevas en Xiamen llegó al 47%, sólo ligeramente por debajo del de Hefei, que ocupa el segundo lugar en el país. Impulsados por el New Deal de las "9.30", los precios de las viviendas nuevas en Xiamen comenzaron a caer año tras año. A pesar de esto, los precios de las viviendas nuevas en Xiamen han aumentado más de dos dígitos en 17 meses.
Después de la "orden de restricción de ventas", el mercado inmobiliario de Xiamen se enfrió rápidamente y el aumento interanual de los precios de las viviendas nuevas cayó drásticamente. Pasó del 32,3% en marzo de ese año al 25,7% en abril. En julio de ese año, el aumento interanual de los precios de las viviendas nuevas había caído a un solo dígito.
Una serie de controles del mercado inmobiliario, incluida la "orden de restricción de ventas", han frenado efectivamente el rápido aumento de los precios de la vivienda en Xiamen.
En los meses posteriores a 2017, la regulación del mercado inmobiliario caracterizada por “órdenes de restricción de ventas” se extendió por todo el país.
Fuzhou emitió una "orden de restricción de ventas" el 28 de marzo, estipulando que los hogares registrados en los cinco distritos de Fuzhou compren una segunda vivienda. Los hogares no registrados en los cinco distritos deben obtener el certificado de propiedad por dos años. antes de que puedan cotizar en el mercado.
Qingdao emitió una "orden de restricción de ventas" el 30 de marzo, estipulando que las viviendas comerciales nuevas y las viviendas de segunda mano deben obtener certificados de derechos de propiedad durante dos años antes de que puedan cotizarse para su comercialización. En abril del año pasado, Qingdao ajustó el período de restricción de ventas de 2 a 5 años.
Guangzhou emitió una "orden de restricción de ventas" el 31 de marzo, estipulando que las viviendas comerciales nuevas y las viviendas de segunda mano deben obtener certificados de derechos de propiedad durante dos años antes de que puedan cotizarse para su comercialización.
El 8 de abril, Zhuhai emitió una "orden de restricción de ventas" que estipula que las viviendas recién compradas por entidades legales como familias, empresas, instituciones y organizaciones sociales deben obtener un certificado de propiedad inmobiliaria tres años antes de que puedan ser listado para negociar.
Posteriormente, muchos lugares, incluidos Huizhou, Changzhou, Dongguan, Yangzhou, Hainan, Jinan y otras provincias y ciudades, emitieron “órdenes de restricción de ventas”. Según estadísticas incompletas del National Business Daily, hasta el momento, más de 50 ciudades de todo el país han emitido órdenes de restricción de ventas.
2065438+En abril de 2009, las casas que quedaron "congeladas" en la ciudad debido a las restricciones de venta antes mencionadas entrarán gradualmente en el período de descongelación.
En términos de la escala del "deshielo", los datos de transacciones de viviendas nuevas de Kerui muestran que dentro de medio año después de que se emitió la "orden de restricción de ventas", Qingdao, Guangzhou, Dongguan, Jinan, Changzhou, Zhuhai, Zhuhai y Xiamen vendieron cada uno 817.000 metros cuadrados, 3,28 millones de metros cuadrados, 2,9 millones de metros cuadrados, 10.700 metros cuadrados.
Según este cálculo, 8 ciudades suman 34,39 millones de metros cuadrados.
Aunque hay un desfase temporal desde la transacción hasta el certificado de propiedad de la propiedad, si también consideramos la magnitud de las transacciones de viviendas de segunda mano, en teoría, en las ciudades donde se emiten las órdenes de restricción de ventas mencionadas anteriormente , habrá decenas de millones de metros cuadrados de casas en los próximos seis meses "Descongelar" y podrá ingresar al mercado para negociar.
¿Las ciudades antes mencionadas marcarán el comienzo de una “ola de venta de viviendas” debido a la enorme escala del deshielo?
“En principio, incluso si se levanta la congelación de las ventas de viviendas, es difícil ver una ola de ventas de viviendas”, dijo Zhang Hongwei, presidente del Instituto de Investigación Tongce, a un periodista del National Business. A diario.
El análisis de Zhang Hongwei señaló que todavía es un mínimo cíclico y que el mercado en general todavía se encuentra en una etapa descendente. Los precios actuales de la vivienda en algunas ciudades con restricciones de venta se han ajustado en diversos grados desde el punto más alto cuando se vendieron en 2017. En este momento, si decide vender su casa, es posible que no pueda cerrar el trato e incluso si lo hace, seguirá perdiendo dinero.
“Entonces, ya sea desde la perspectiva de la gente común o de los inversores, la tasa de rendimiento actual es muy baja o hay una pérdida. Al mismo tiempo, el volumen de transacciones en algunas ciudades está aumentando y. Todavía no es el momento adecuado para vender”. Zhang Hongwei dijo: “La gente puede esperar hasta el próximo pico del mercado antes de vender”. Yan Yuejin también tiene la misma opinión. "Es difícil ver una ola de ventas de viviendas. Los precios actuales de la vivienda en algunas ciudades han caído desde el punto más alto de 2017. Elegir vender en este momento sin duda provocará mayores pérdidas".
Sin embargo, Yan Yuejin también cree que algunos fondos de compradores de viviendas que están estresados o cuya cadena financiera está rota se verán obligados a optar por vender.
A medida que se levante la congelación de las viviendas de precio limitado en el futuro, ¿ejercerá presión a la baja sobre los precios de la vivienda y el mercado inmobiliario?
“A corto plazo, la mayoría de la gente no optará por vender, y eso no tendrá mucho impacto en los precios de la vivienda a corto plazo y en el mercado inmobiliario. En la actualidad, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario en. "En algunas ciudades ha aumentado y la llegada del próximo pico del mercado cubrirá cierta presión", dijo Zhang Hongwei.
Yan Yuejin también cree que el reciente aumento de las transacciones en el mercado ha provocado un aumento de los precios de la vivienda. El descongelamiento de las viviendas de precio limitado en el futuro aumentará la oferta del mercado y también frenará la presión sobre el aumento de los precios de la vivienda.