Puntos clave de la gestión inmobiliaria en las primeras etapas

Solo haciendo un buen trabajo en la administración de propiedades en la etapa inicial del proyecto podremos garantizar el desarrollo normal de los servicios diarios de administración de propiedades en el período posterior, garantizar la progreso ordenado de la gestión de la propiedad y sentar una buena base para la creación de una comunidad armoniosa. Entonces, ¿cuál es el enfoque de la gestión inmobiliaria en una fase inicial?

Primero, cuestiones clave a las que se debe prestar atención en la intervención temprana

1 De acuerdo con las leyes, regulaciones y regulaciones de los desarrolladores, es necesario definir el área de la oficina. , incluida la oficina de administración, el centro de atención al cliente, el comedor del dormitorio del personal, etc. En circunstancias normales, los desarrolladores tienden a ignorar las reservas de dormitorios y comedores al diseñar. En este sentido, es necesario hacer sugerencias y modificar el plan oportunamente.

2. La ubicación y cantidad de entradas y salidas en zonas residenciales deben ser razonables y respetar el principio de bajo consumo energético. Actualmente, de acuerdo con la tendencia al aumento del salario mínimo, las empresas inmobiliarias necesitan reducir la inversión en personal e intentar reemplazar los gastos laborales con equipos de seguridad. El área residencial debe estar completamente cerrada tanto como sea posible y la cerca protectora perimetral debe diseñarse para evitar trepar y perforar. Los puntos ciegos circundantes deben estar equipados con equipos de monitoreo.

3. El diseño de señales VI y bocetos arquitectónicos en áreas residenciales también debe tener en cuenta la conveniencia de un mantenimiento de bajo costo. De lo contrario, el coste de mantenimiento de esta propiedad será muy elevado en el futuro.

4. No hay muchas luminarias en zonas residenciales, sótanos y pasillos, y solo se requiere una cierta cantidad de iluminación. Los accesorios de iluminación en áreas residenciales deben utilizar bombillas inoxidables, resistentes, resistentes al sol, a la lluvia, a los tifones y que ahorren energía. Se pueden adoptar medidas de ahorro de energía en sótanos y pasillos, como interruptores controlados por voz, interruptores compuestos de infrarrojos controlados por luz, etc. El objetivo principal es facilitar el mantenimiento diario y el uso del propietario, y reducir el consumo de electricidad del alumbrado público en el futuro. .

5. Con base en la experiencia laboral, verificar el consumo de energía de las luces del pasillo de una unidad y tratar de preparar un medidor de electricidad con la capacidad más pequeña (para evitar el consumo público innecesario de energía causado por la operación de electricidad de gran capacidad). metros). Además, los equipos e instalaciones con alta potencia pero bajo consumo de energía, como bombas contra incendios y suministro secundario de agua, deben compartir un medidor tanto como sea posible para evitar errores de medición en el futuro.

6. El diseño de las instalaciones de apoyo comunitario debe completarse en un solo paso. En el diseño se deben considerar tuberías de gas, sistemas inteligentes, tuberías secundarias presurizadas y válvulas de compuerta, conductos de escape, trampas de grasa reservadas para establecimientos de restauración, etc. Para evitar disputas innecesarias con propietarios de pequeñas empresas en el futuro.

7. Para diversos materiales de construcción, materiales decorativos, equipos de agua y electricidad y otros materiales y accesorios convencionales ampliamente utilizados en proyectos de infraestructura residencial, se deben utilizar en la mayor medida posible piezas estándar y piezas comunes de especificaciones comunes en el mercado. como sea posible, y se deben utilizar en la medida de lo posible las normas nacionales y las marcas, modelos y especificaciones producidas por los fabricantes designados por esta ciudad. Conveniente para futuros mantenimiento y reposición.

8. Todas las unidades de construcción, proveedores y unidades de instalación involucradas en el proyecto que involucra ingeniería civil, ingeniería de decoración, ingeniería de instalación de equipos e instalaciones, proyectos ecológicos y proyectos municipales relacionados deben discutir con el desarrollador la calidad ( reparación) de instalaciones y equipos), contenido, calidad (período de reparación), responsabilidades, costos (depósito de mantenimiento), manejo de incumplimiento de contrato, etc., y proporcionar certificados comerciales y de calificación válidos. Esto facilitará que la empresa administradora de la propiedad realice el trabajo de inspección en el trabajo preliminar.

9. Proveedores de todos los equipos de apoyo importantes a gran escala en el proyecto (incluidos ascensores, aire acondicionado central, instalaciones de distribución de energía, sistemas de monitoreo de circuito cerrado, sistemas de alarma contra incendios, sistemas de intercomunicación, etc.) . ) debe proporcionar instrucciones operativas claras y capacitación formal para los operadores técnicos relacionados con la gestión de la propiedad. Para facilitar la operación y el mantenimiento futuros.

10. Los equipos e instrumentos seleccionados en el proyecto deben ser aprobados por los departamentos pertinentes (por ejemplo, los medidores eléctricos y de agua deben ser inspeccionados por el departamento de agua y electricidad antes de que se les permita su uso). y el sistema de monitoreo de circuito cerrado de televisión debe pasar la inspección técnica de seguridad por parte del departamento de seguridad pública). El uso permitido, sistemas de alarma contra incendios, extintores, sistemas de distribución de ascensores, estacionamientos, sistemas de gestión de tráfico, etc.) se resuelven mejor con el equipo o unidad de suministro e instalación de instrumentos. Y brindar orientación y entrega al personal técnico relevante de la empresa inmobiliaria.

165438+ facilitará el mantenimiento futuro de la propiedad.

12. El personal técnico y de ingeniería profesional de las empresas de administración de propiedades debe hacer un buen trabajo en el seguimiento de la calidad, profundizar en el sitio y dominar la información de primera mano, especialmente varias tuberías, como el suministro de agua y el drenaje. electricidad, aire acondicionado central, teléfonos de alarma contra incendios y dirección de televisión por cable, la ubicación de válvulas de compuerta importantes y puertos de inspección, y los registros de cambios de construcción correspondientes. Con el fin de satisfacer a la empresa administradora de propiedades para tener una comprensión más profunda del proyecto.

Dos. Cosas a tener en cuenta al realizar la etapa de inspección

1. El personal de la empresa de administración de la propiedad debe participar en la aceptación final del proyecto y firmar los proyectos que no cumplan con los requisitos de administración de la propiedad después de la rectificación.

La aceptación secundaria de propiedades (incluidos equipos e instalaciones) debe aceptarse y entregarse de manera integral, especialmente planos, materiales y registros de cambios. Las empresas de gestión inmobiliaria deben aceptar las propiedades entregadas por los promotores, de lo contrario, las secuelas provocadas por un control y una reconstrucción laxos y proyectos adicionales supondrán pesadas cargas y costes para la empresa de gestión inmobiliaria.

2. La unidad de construcción debe proporcionar el nombre de la unidad de construcción (contratante), el proyecto del proyecto, la persona a cargo del proyecto y la información de garantía para todos los proyectos de construcción civil, proyectos de decoración, proyectos municipales y proyectos de instalación de equipos. y proyectos ecológicos en la comunidad. El período y otros contenidos se enumeran y envían a la empresa inmobiliaria. Facilitar el seguimiento oportuno de los temas de gestión.

3. Conservar los materiales de construcción no utilizados, incluidos diversos azulejos de cerámica, ventanas de vidrio y accesorios, como repuestos puede reducir los costos de mantenimiento futuros. Si en áreas residenciales se utilizan materiales, equipos e instalaciones de construcción que no son comunes en el mercado, la unidad desarrolladora o constructora deberá proporcionar la dirección, número de teléfono y persona de contacto del proveedor y de la unidad de mantenimiento.

4. En el trabajo de gestión futuro, las empresas de administración de propiedades deben prestar atención a si las instalaciones y tuberías estrechamente relacionadas se completan según lo requerido, incluidas casetas de guardia, puertas de carreteras, vallas con instalaciones anti-escalada y anti-perforación. e instalaciones de limpieza, ecologización y recogida de agua, juntas de tuberías de agua, vertederos, salas de recogida de basura (incluidos cuartos de herramientas de limpieza), sistemas de identificación comunitaria, plazas de aparcamiento, instalaciones, puestos callejeros en la comunidad, actividades comunitarias, tomas de corriente reservadas para exteriores. procesamiento, aires acondicionados, etc. Además, los derechos de propiedad de instalaciones, equipamientos y lugares auxiliares públicos (guarderías, etc.). ), se deben definir espacios de estacionamiento comunitarios y clubes, y emitir los certificados pertinentes (para evitar futuras quejas y disputas por parte de los pequeños propietarios). Hoy en día, los propietarios tienen una gran conciencia de la protección de los derechos y las empresas inmobiliarias harán todo lo posible para resolver posibles disputas y quejas futuras con antelación durante el trabajo preliminar.

Tres. Cosas a tener en cuenta en la etapa de mudanza

En la etapa inicial de la mudanza, la empresa de administración de propiedades mejora principalmente las instalaciones de apoyo para la administración de propiedades y aclara la relación contractual legal entre el propietario y la propiedad. sociedad gestora en asuntos importantes (como convenios de propietario, honorarios de gestión, fondo de mantenimiento de la carrocería, acuerdo de uso de plaza de aparcamiento, honorario de gestión y acuerdo de pago encomendado por el banco de honorarios de agua y electricidad, etc.). ). Quien infrinja las disposiciones sancionadoras del “Reglamento de Gestión de Zonas Residenciales”, tales como arrojar objetos a gran altura, quemar incienso en pasillos públicos, tirar basura, estacionar indebidamente vehículos, instalar antenas sin autorización, tirar al azar de cables y líneas telefónicas). , no instalar aires acondicionados de acuerdo con las regulaciones, atrasos en las tarifas de administración y estacionamiento. Si el propietario (residente) paga tarifas y otros comportamientos, debe figurar en el acuerdo de administración del propietario y entrará en vigor después de que el propietario lo firme. En los primeros días de la mudanza, los daños de las conductas ilegales en la comunidad, los términos y la base de las sanciones a menudo se publicitan a través del tablón de anuncios y el tablón de anuncios en la puerta de la unidad. Para algunos residentes que están inconscientes, se deben realizar visitas puerta a puerta y se deben intensificar los esfuerzos de publicidad y educación. Por supuesto, la atención se centra todavía en prevenir la aparición de problemas que deben mejorarse integralmente en el trabajo preliminar.

En definitiva, la gestión de intervención temprana es una labor básica de la gestión patrimonial posterior. El núcleo de "la gestión preliminar comienza con los dibujos" es inyectar el concepto de gestión de la propiedad en el proceso de planificación, diseño y construcción de la propiedad, de modo que los productos puedan satisfacer las necesidades de los pequeños propietarios en la medida de lo posible. A través de una gestión temprana, tendrá un conocimiento profundo de la estructura civil de la propiedad, dirección de tuberías, construcción de instalaciones, instalación de equipos, etc., para que pueda realizar un buen trabajo en las labores esenciales de la propiedad y el mantenimiento de sus instalaciones y equipos en la gestión diaria. Esto sentó una base sólida para ofrecer mejores servicios a los pequeños propietarios en el trabajo de gestión normal en el futuro.

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