El mercado inmobiliario de 60 habitaciones en todo el país se ha relajado y las transacciones en algunas ciudades han aumentado, pero las diferencias son obvias.
Mercados inmobiliarios fáciles en muchos lugares
Ante la desaceleración del mercado inmobiliario, varias regiones continúan liberando beneficios como préstamos de fondos de previsión, préstamos comerciales y subsidios de vivienda.
Especialmente el 16 de marzo de este año, el Comité de Desarrollo y Estabilidad Financiera del Consejo de Estado celebró una reunión especial. La reunión señaló que "en materia de empresas inmobiliarias, es necesario estudiar y proponer con prontitud propuestas potentes y efectivas". planes efectivos de prevención y resolución de riesgos, y proponer nuevos desarrollos". Medidas de apoyo para la transformación del modelo. "Después de la reunión, múltiples departamentos del gobierno central hicieron un seguimiento para promover el desarrollo saludable y estable del mercado inmobiliario y estabilizar las expectativas del mercado.
El 1 de marzo de este año, Zhengzhou emitió el "Aviso sobre la promoción del ciclo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria", convirtiéndose en la primera ciudad en relajar la política de restricciones de compras y préstamos en 2022.
A nivel de política específica, Zhengzhou tomó la iniciativa al relajar la política de restricción de compras, exigiendo que los niños y parientes cercanos trabajen y vivan en Zhengzhou, alentando a los ancianos a venir a Zhengzhou para jubilarse y permitiéndoles comprar casas nuevas con sus familias. También se aclara que si las familias que poseen una casa y han liquidado el correspondiente préstamo para compra de vivienda solicitan otro préstamo para comprar vivienda comercial ordinaria con el fin de mejorar sus condiciones de vida, las instituciones financieras bancarias implementarán la política de primer préstamo hipotecario.
El 23 de marzo, Harbin emitió un aviso cancelando oficialmente la política de restricción de ventas. Anteriormente, Harbin había implementado restricciones de ventas regionales desde mayo de 2018. Las casas en los seis distritos de la ciudad principal, como Daoli y Nangang, solo pueden comercializarse después de tres años de la firma del contrato.
De hecho, ya en 2021 y en octubre, Harbin ya había emitido las "Opiniones de implementación para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de la ciudad", disparando el primer tiro para "rescatar el mercado". y ampliar la antigüedad de los préstamos del fondo de previsión para viviendas de segunda mano a El período se flexibiliza de 20 a 30 años, y la suma de la antigüedad del préstamo y la antigüedad de la vivienda no excederá los 50 años. Al mismo tiempo, el múltiplo de cálculo del monto prestable de los préstamos personales para vivienda del fondo de previsión se ajustará a 20 veces el saldo de la cuenta del fondo de previsión del prestatario.
En abril, la ciudad de Lanzhou emitió "Varias medidas para que la ciudad de Lanzhou implemente la estrategia de fortalecimiento de la provincia para optimizar aún más el entorno empresarial (Nº 1)" para reducir el índice de pago inicial para la compra de viviendas. políticas de restricción de compras y préstamos, y estimular la vitalidad del mercado.
En comparación con las políticas laxas del mercado inmobiliario en las capitales de provincia antes mencionadas, el mercado generalmente cree que las nuevas políticas del mercado inmobiliario de Lanzhou son relativamente más integrales y poderosas.
En las nuevas políticas del mercado inmobiliario de Lanzhou, cuando las personas compran su primera vivienda a través de bancos comerciales y préstamos de fondos de previsión, el índice mínimo de pago inicial no es inferior al 20%, y el índice mínimo de pago inicial para segundas viviendas no es menos del 30%. Al mismo tiempo, se implementará la política de primer préstamo hipotecario para las familias que sean propietarias de una casa y hayan cancelado su préstamo para la compra de vivienda y soliciten otro préstamo para comprar una casa con el fin de mejorar sus condiciones de vida. En general, se trata de la implementación de "reconocer el préstamo pero no la casa".
En términos de restricciones de compra, los adultos que trabajan y viven en Lanzhou deben traer a sus padres y otros parientes cercanos a vivir en Lanzhou para mantenerlos, y se les permite comprar casas nuevas en áreas de compra restringida; para familias con dos o tres hijos, también pueden comprar casas nuevas en áreas de compra restringida. Comprar propiedad nueva. Como resultado, esto abre hasta cierto punto una ventana de restricción de compras.
Por el contrario, el mercado inmobiliario en Quzhou, Zhejiang, está más relajado y las políticas de restricción de compra y venta del mercado inmobiliario están casi completamente relajadas.
El 1 de abril de este año, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Quzhou emitió el "Aviso sobre la promoción del ciclo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria urbana". Las familias que no son residentes registrados en esta ciudad, los hogares industriales y comerciales individuales y las empresas invertidas o controladas por personas físicas en esta ciudad se consideran hogares registrados en esta ciudad y están sujetos a las políticas de compra de vivienda pertinentes.
A este respecto, Xu Xiaole, analista jefe de mercado de RealData, dijo: "Volviendo a la esencia de la regulación, el propósito fundamental de la regulación es prevenir riesgos. El aumento de los precios de la vivienda no es consistente con las finanzas Riesgos en ciudades como Beijing, el apalancamiento de transacción de los compradores de viviendas es extremadamente bajo, el aumento de los precios de la vivienda se debe principalmente a una oferta insuficiente y el aumento de los precios de la vivienda no causará riesgos financieros. En la actualidad, debemos elegir entre el aumento de los precios de la vivienda. algunas ciudades y la caída general del mercado."
Xu Xiaole cree: " La situación actual del mercado, ya sea el número de compradores o las expectativas de crecimiento de los ingresos, es completamente diferente a la de 2009 y 2015. Mientras a medida que se controla el nivel de apalancamiento, es posible que los precios de la vivienda no aumenten significativamente. Durante el período de aumento de los precios de la vivienda, implementamos muchas políticas de control administrativo, como restricciones de compra, límites de precios, restricciones de préstamos, restricciones de ventas, etc. Se adoptaron políticas temporales para hacer frente al rápido aumento de los precios de la vivienda, y deberían retirarse de manera decisiva cuando el mercado esté a la baja”.
El mercado se volvió activo en marzo.
¿Cuáles son los antecedentes de la introducción de políticas laxas en el mercado inmobiliario local? ¿Es cierto que la casa no se puede vender?
Desde junio de 5438 hasta octubre de 2022, el área de ventas de viviendas comerciales en las 40 ciudades monitoreadas por Han Yi Think Tank fue de 177,23 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 38,6% y una descenso intermensual del 27,7%. Aunque la situación de las transacciones en cada ciudad es diferente, el volumen de transacciones en la mayoría de las ciudades es sombrío, con una disminución año tras año. Febrero continuó su caída anterior. La superficie de venta de viviendas comerciales en 40 ciudades fue de 13.244 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 31,0% y una disminución intermensual del 27,2%.
En marzo, con la flexibilización de las políticas del mercado inmobiliario en muchas ciudades, se produjeron nuevos cambios en la situación del mercado.
En el primer trimestre, las políticas locales se centraron en apoyar el lado de la demanda, desde reducir las tasas de interés hipotecarias, proporcionar subsidios para la compra de viviendas, reducir el umbral de liquidación, aumentar el límite de préstamos del fondo de previsión y reducir el pago inicial del fondo de previsión. relación, a cancelar la "certificación de préstamos hipotecarios" para apoyar la mejora de las compras de viviendas, reducir los impuestos sobre las transacciones y eliminar las restricciones a las ventas. Las ciudades con políticas regulatorias laxas se han extendido desde ciudades de tercer y cuarto nivel a capitales provinciales de segundo nivel, como Zhengzhou y Harbin.
Desde la perspectiva de los efectos reales, las ciudades representadas por Zhengzhou han ajustado las políticas regulatorias de acuerdo con la demanda del mercado, incluidos impuestos y tarifas sobre transacciones, restricciones de compra, restricciones de préstamos y restricciones de ventas. mejorar en cierta medida.
Después de la promulgación del artículo 19 de Zheng, se activó el mercado local de viviendas de segunda mano. Los datos revelados por RealData muestran que el volumen de compras semanal promedio en Zhengzhou aumentó un 52% en marzo, y el volumen de transacciones semanal promedio aumentó un 95%. El volumen de transacciones de casas de segunda mano en marzo fue más del doble que en febrero. A pesar del impacto de la recuperación estacional, la mejora del mercado sigue siendo evidente; el índice de confianza de los administradores de viviendas de segunda mano se ha mantenido por encima del umbral (50) desde marzo, lo que indica fuertes expectativas de un repunte continuo en el volumen de transacciones.
Además, en marzo de 2022, el número de clientes y propiedades recién cotizadas en las 50 ciudades de Shell aumentó más de un 30 % mes a mes. Se espera que el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano continúe recuperándose en el segundo trimestre y que el volumen de transacciones mensuales se vuelva positivo a mediados de año. Según las estadísticas de Kerui, el área total de transacciones en Zhengzhou en marzo fue de 460.000 metros cuadrados, un 36% menos interanual, pero un 91% más mes a mes.
Personas relevantes de la sucursal de RealData en Chengdu dijeron al reportero de Securities Times·E Company que, estimulado por la relajación del mercado inmobiliario, el volumen de transacciones de casas de segunda mano aumentó en el primer trimestre y los precios básicamente se detuvieron. cayendo y el mercado tocó fondo. En términos de vivienda nueva, todavía hay un sentimiento de esperar y ver qué pasa después del ajuste de la política. Muchos factores, como los riesgos de las empresas inmobiliarias, los flujos de capital y los diferenciales de tipos de interés, harán que la recuperación del mercado de viviendas nuevas quede por detrás de la del mercado de segunda mano, pero aún se puede esperar una recuperación del mercado.
Desde una perspectiva más realista y directa, la fuerte reducción de los tipos de interés de los créditos inmobiliarios y el aumento de las políticas de apoyo locales son sin duda los factores clave que sustentan la recuperación del mercado.
El banco central bajó el RRR y los tipos de interés, y los tipos hipotecarios siguieron cayendo. Entre las 103 ciudades clave monitoreadas por RealData en marzo, la tasa de interés general para préstamos para primera vivienda fue del 5,34% y la tasa de interés para préstamos para segunda vivienda fue del 5,60%, 30 y 31 puntos básicos por debajo de los 65.438+ en febrero del año pasado, respectivamente. .
Entre ellos, las caídas intermensuales en marzo fueron de 13 y 15 puntos básicos, las mayores caídas mensuales desde 2019; el crédito bancario continúa acelerándose. El ciclo de préstamo promedio de 103 en marzo fue de aproximadamente un mes, cerca de la tasa más rápida del tercer trimestre de 2020. El informe RealData muestra que actualmente casi el 50% de las ciudades tienen plazos de préstamo de menos de un mes, y 19 ciudades tienen plazos de préstamo de menos de 20 días, de las cuales 13 están en el delta del río Yangtze.
Cabe señalar que el mercado actual se enfrenta al problema de la debilidad esperada y el proceso de reparación del mercado se prolongará.
Aunque el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano se ha recuperado, el nivel absoluto sigue siendo bajo. Las expectativas actuales de los propietarios de viviendas de segunda mano son débiles. Los datos de RealData muestran que el índice de prosperidad de la vivienda de segunda mano de las ciudades Shell 50 se recuperó hasta situarse por encima de 20 en febrero y volvió a caer hasta 18 en marzo. Más del 70% de las ciudades tienen un índice de prosperidad inferior a 20, especialmente las ciudades del norte como Changchun, Harbin, Shijiazhuang, Qingdao y Taiyuan, donde las expectativas del mercado son bajas.
Además, RealData señala que las ventas en el mercado de vivienda nueva no han mejorado significativamente y que el entusiasmo de las inmobiliarias por adquirir terrenos aún no se ha recuperado. Una nueva ronda de epidemia en marzo traerá control regional local y traerá más incertidumbre al mercado, lo que prolongará el proceso de recuperación del mercado. En el corto plazo, los precios del mercado inmobiliario pueden fluctuar lateralmente, y la recuperación de las expectativas del mercado en el futuro requiere un cuidado político más preciso.
Las ciudades a todos los niveles están claramente diferenciadas.
Los datos de 40 ciudades monitoreadas por Han Yi Think Tank mostraron que el área de ventas de viviendas comerciales en todo el país en marzo fue de 164,06 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 47,6% y un mes. aumento intermensual del 27,1%.
En marzo, las transacciones residenciales en Beijing, Guangzhou y Shenzhen se recuperaron en diversos grados en comparación con febrero. Entre ellos, el volumen de transacciones en Beijing fue de 61.1.000 metros cuadrados, un aumento intermensual del 85,2%; el volumen de transacciones en Guangzhou fue de 571.000 metros cuadrados, un aumento intermensual del 3,7%. El volumen de transacciones de Shenzhen fue de 324.000 metros cuadrados, un aumento intermensual del 48,8%. Shanghai es una ciudad con un volumen de transacciones a la baja, con 767.000 metros cuadrados de transacciones, una disminución intermensual del 31,0%. Esto puede deberse al impacto de la epidemia, que ha obstaculizado las actividades de ventas fuera de línea, provocando una disminución en. actas.
Han Yi Think Tank señaló que el volumen de transacciones en las ciudades de tercer y cuarto nivel también se recuperó en marzo, pero la recuperación fue significativamente menor que en las ciudades de segundo nivel, e incluso algunas ciudades todavía están en una tendencia a la baja. Hay tres razones: la demanda del mercado en las ciudades de tercer y cuarto nivel se ha liberado por completo, y solo la rígida demanda del mercado no puede soportar el crecimiento del volumen de transacciones. Algunas ciudades de tercer y cuarto nivel han adoptado políticas regulatorias para restringir la compra de viviendas; , que tiene un cierto efecto inhibidor en el mercado; y su capacidad para atraer afluencia de población es relativamente pobre, es difícil recuperar la popularidad del mercado simplemente confiando en la población local registrada.
En conjunto, Han Yi Think Tank cree que el mercado inmobiliario se ha recuperado en marzo, pero no es tan bueno como en el mismo período de 2021, y las ciudades de todos los niveles están claramente diferenciadas. El desempeño general de las ciudades centrales de primer y segundo nivel es relativamente estable, mientras que la recuperación de las ciudades de tercer y cuarto nivel es ligeramente insuficiente. Sin embargo, a medida que las políticas regulatorias sigan relajándose, la demanda de mejoras en las ciudades de primer y segundo nivel será la principal fuerza que impulse el mercado inmobiliario.
El mercado del suelo es desigualmente frío y caliente.
Según las estadísticas de RealData, a 30 de marzo se produjeron 3.755 nuevos casos de oferta de suelo residencial en el primer trimestre, con una superficie de construcción prevista de 2,14 millones de metros cuadrados, un descenso interanual. de aproximadamente el 50%. Entre ellas, las ciudades de primer y segundo nivel disminuyeron un 58% y un 51% respectivamente, principalmente debido a la presión financiera de algunas empresas inmobiliarias líderes tradicionales, lo que llevó a una oferta de suelo más cautelosa en las ciudades de primer y segundo nivel.
En cuanto a transacciones de terrenos, al 30 de marzo se realizaron 2.628 subastas de terrenos residenciales y subastas en todo el país en el primer trimestre, con una superficie de construcción prevista de 145 millones de metros cuadrados, un año- disminución interanual de aproximadamente el 58%.
RealData cree que la disminución de las transferencias de tierras se ve afectada tanto por la oferta como por la epidemia, especialmente las recientes epidemias recurrentes que han tenido un gran impacto en las transferencias de tierras. Sin embargo, debido a la mayor calidad de los terrenos vendidos en las ciudades de primer nivel, las tarifas de transferencia de tierras representaron el 13,6% del total del país, ligeramente más que en 2021, mientras que las tarifas de transferencia de tierras en las ciudades de segundo nivel representaron el 43,7%, un 10 % de disminución respecto al año pasado. Las ciudades de segundo nivel se ven más obviamente afectadas por esta ronda de epidemia.
Desde la perspectiva de la tasa de prima, la tasa de prima promedio en aproximadamente el 80% de las ciudades es inferior al 5%, y el bajo nivel general de la tasa de prima se refleja en el mercado de tierras. RealData dijo que la capacidad de las empresas inmobiliarias para adquirir terrenos es obviamente insuficiente, lo que también proporciona condiciones favorables para que las empresas inmobiliarias estables aumenten sus reservas de terrenos e incluso puede afectar la estructura futura del mercado inmobiliario.
Han Yi Think Tank cree que la regulación política de la industria inmobiliaria tiene como objetivo reducir los riesgos en la industria inmobiliaria, lograr un círculo virtuoso y lograr el objetivo final de ser propietario de una vivienda. Por lo tanto, después de lograr un control razonable, la industria gradualmente irá por el camino correcto y logrará un desarrollo más saludable y a más largo plazo.