Discusión sobre cuestiones de propiedad de la tierra en el “proyecto de construcción de tierras fértiles”

El "Proyecto de Construcción de Buenas Tierras Agrícolas" vincula el aumento y la disminución de terrenos de construcción urbanos y rurales, renueva integralmente campos, agua, carreteras, bosques y aldeas, y aumenta la superficie efectiva de tierra cultivada; la construcción y el reasentamiento de áreas residenciales rurales dispersas, construir grandes superficies, tierras agrícolas contiguas de alto nivel y optimizar la distribución del suelo regional. Antes y después de la implementación del "proyecto de construcción de 10.000 hectáreas de tierras fértiles", la confirmación y el registro de la propiedad de la tierra relevante involucra los intereses vitales de varios titulares de derechos de propiedad de tierras colectivas y está relacionado con la paz y la estabilidad a largo plazo de la sociedad. . Este artículo parte de la situación actual de los derechos de propiedad colectiva de la tierra en la ciudad de Nanjing y analiza con colegas las cuestiones relacionadas con la mejora del tema de los derechos de propiedad colectiva de la tierra y el fortalecimiento de la gestión de la propiedad de la tierra en la construcción de tierras agrícolas fértiles.

1 Situación actual de los derechos de propiedad colectiva de la tierra

1.1 Sujetos de los derechos de propiedad colectiva de la tierra

1.1.1 Sujetos de la propiedad colectiva de la tierra

Ciudad de Nanjing de 1999 a 2003 La encuesta anual de actualización del estado del uso de la tierra confirmó que las entidades colectivas de propiedad de la tierra en nuestra ciudad son diversas, es decir, los colectivos de agricultores de los municipios, los colectivos de agricultores de las aldeas y los colectivos de agricultores de los grupos de aldeanos coexisten, y la proporción de superficie de tierra de los tres es aproximadamente 1:3:96. El marco de derechos colectivos de propiedad de la tierra de “propiedad de tres niveles, con equipos como unidades” formado durante el período de la comuna popular todavía mantiene la relación de derechos de propiedad de la tierra entre los agricultores de las ciudades, aldeas y grupos de aldeanos. Es necesario aclarar aún más el estatuto jurídico de las organizaciones económicas colectivas de agricultores. Actualmente y durante mucho tiempo, el establecimiento del sistema de derechos colectivos de propiedad de la tierra rural debe partir de la realidad y del desarrollo a largo plazo de las organizaciones económicas colectivas de agricultores, con los colectivos de agricultores de los municipios, los colectivos de agricultores de las aldeas y los grupos de aldeanos como principales órganos de propiedad colectiva de la tierra.

1.1.2 Sujetos de derechos colectivos de uso de la tierra

Los terrenos de construcción colectiva incluyen principalmente terrenos residenciales para los aldeanos, terrenos para empresas e instituciones y terrenos para el transporte por carretera. Los principales sujetos de los derechos de uso de la tierra para la construcción de viviendas de los aldeanos son los usuarios de las familias de los aldeanos en las organizaciones económicas colectivas de agricultores (individuos que participan en la herencia de propiedades y obtienen tierras para las granjas). Las entidades con derecho a utilizar terrenos de construcción en empresas e instituciones son complejas, algunas son usuarios directos del terreno y otras son propietarios colectivos de terrenos. El sujeto de los derechos de uso de la tierra para la construcción de carreteras es generalmente el propietario colectivo de la tierra.

El derecho de uso de tierras agrícolas colectivas se divide en el derecho a contratar tierras agrícolas y el derecho a usar tierras privadas (montañas). Los sujetos del derecho de uso son, respectivamente, los contratistas de tierras agrícolas de las cooperativas económicas de los agricultores. organizaciones y agricultores.

1.2 Gestión del registro de derechos de propiedad colectiva de la tierra

Desde 2003, las "Medidas de Registro Colectivo de Tierras de Nanjing" se han implementado en toda la ciudad. Después de varios años de arduo trabajo, la ciudad completó el registro y la certificación de la propiedad colectiva de la tierra en 2005, y planea completar básicamente el registro y la certificación de los derechos de uso de la tierra de construcción colectiva para fines de 2009.

1.2.1 Registro y gestión de la propiedad colectiva de la tierra

Después de completar el estudio sobre el estado del uso de la tierra en 2003, se llevó a cabo el registro y la certificación de la propiedad colectiva de la tierra. A finales de 2008, la ciudad había emitido un total de 68.400 certificados de propiedad colectiva de la tierra, incluidos 68.000 para organizaciones económicas colectivas de grupos de aldeanos y 400 para organizaciones económicas colectivas de agricultores de aldeas. Debido a que el cuerpo principal de las organizaciones económicas colectivas de agricultores rurales no está claro, aún no se han implementado el registro y la certificación.

La implementación integral de la confirmación de derechos, el registro y la emisión de certificados ha aclarado los límites, la ubicación, el área y los diversos usos de la tierra de propiedad colectiva, sentando las bases para que los propietarios de tierras colectivas salvaguarden los derechos e intereses de la tierra, realicen contratar de forma ordenada y operar de conformidad con la base legal.

1.2.2 Gestión de los derechos colectivos de uso de la tierra (terrenos de construcción, terrenos contratados, terrenos privados)

Se ha completado el estudio de los derechos de uso de la tierra de las propiedades de los aldeanos en la ciudad. Hasta finales de junio de 2009, se habían emitido 450.000 certificados de uso de suelo para viviendas y hasta finales de año se habían completado casi 600.000 tareas de registro y certificación de terrenos para viviendas. Básicamente, se completó el registro total de derechos de uso de terrenos de construcción colectiva de la ciudad. Con el fin de salvaguardar los derechos e intereses de los usuarios de terrenos de construcción colectiva y estandarizar Se ha sentado una base sólida para el comportamiento del uso de terrenos de construcción y garantizar la transferencia legal de los derechos de uso.

Los derechos colectivos de uso de tierras agrícolas incluyen derechos de gestión de contratos de tierras agrícolas y derechos de uso privados de tierras (montañas). Los derechos de gestión contratados de las tierras agrícolas han sido registrados por las oficinas de trabajo rural de cada distrito (condado) y se han emitido certificados de derechos de gestión contratados. Sin embargo, los derechos de uso de las tierras privadas de los agricultores (montañas) no se han definido claramente. Hasta ahora, y todavía hay un vacío en la gestión de propiedades.

2 Ajuste de los derechos de propiedad colectiva de la tierra

La implementación del "Proyecto de Buena Construcción de Tierras" requiere no solo la investigación de la propiedad, los límites, la ubicación, el área y el uso de varios tipos de terreno antes de que se implemente el proyecto Confirmar y registrar rápidamente los cambios en la propiedad, alcance, ubicación, uso y área de todo tipo de terreno durante y después de la implementación del proyecto. De lo contrario, el proyecto será difícil de implementar, o habrá disputas sobre la propiedad de la tierra después de su implementación, o incluso peligros ocultos de inestabilidad social.

De acuerdo con el plan general del "Proyecto de buena construcción de terrenos", primero debemos realizar una investigación complementaria y confirmación de la propiedad, alcance, uso y área de varios tipos de terreno dentro de la planificación del proyecto. alcance sobre esta base, de acuerdo con las diversas áreas de tierra determinadas en el plan, el alcance de las áreas funcionales y las regulaciones pertinentes se ajustarán de acuerdo con la ley para ajustar el alcance correspondiente de la propiedad de la tierra, los derechos de uso de tierras agrícolas y los derechos de uso de viviendas; y otros derechos sobre la tierra, y aclarar diversos derechos sobre la tierra y responsabilidades y obligaciones relacionadas para garantizar la implementación fluida del proyecto.

2.1 Complementar y mejorar diversos sistemas de propiedad de la tierra.

Confirmar la propiedad de la tierra, aclarar varios tipos de derechos de propiedad colectiva de la tierra e implementar una gestión de seguimiento estandarizada desempeña un papel importante en la protección de los derechos e intereses de la tierra de todos los propietarios y en la asignación racional de los derechos e intereses de la tierra en tierra fértil. Las autoridades de tierras y recursos deberían complementar y mejorar la definición y confirmación de la propiedad colectiva de la tierra, los derechos de uso de la tierra de construcción colectiva y los derechos de uso de la tierra privada (de montaña) de los aldeanos; las autoridades de contratación de tierras agrícolas deberían complementar y mejorar la delimitación de los derechos de gestión contratados.

2.2 Ajustar el alcance de los distintos tipos de derechos de propiedad de la tierra de acuerdo con la ley.

Después de la aprobación de la planificación y antes de la implementación del proyecto, el "proyecto de construcción de tierras fértiles" debe ajustar razonablemente los límites y límites de la propiedad colectiva de la tierra y los derechos de uso de la tierra de construcción en función del alcance del proyecto y las condiciones específicas de la tierra. utilizar áreas funcionales determinadas en el alcance del plan.

2.2.1 Ajuste de los límites y alcance de la propiedad colectiva de la tierra

El registro y certificación de la propiedad colectiva de la tierra en Nanjing se haya completado una vez que se haya completado el plan del "proyecto de construcción de tierras fértiles". Se aprueba, todo Se puede aclarar el estado de la propiedad colectiva de la tierra. Sobre la base de los datos de registro y certificación de propiedad colectiva de la tierra, combinados con las condiciones específicas del proyecto, y mediante estudios complementarios, se puede calcular el área de propiedad colectiva de la tierra y el área de uso de la tierra en el área del proyecto.

Sobre la premisa de una propiedad clara, combinada con las diferentes áreas funcionales de tierras agrícolas y tierras de construcción determinadas en el plan, las organizaciones gubernamentales y los departamentos funcionales relevantes tomarán la iniciativa, con la participación de representantes de las tierras colectivas. propietarios, para ajustar los límites de propiedad y, al mismo tiempo, realizar los procedimientos de ajuste de propiedad correspondientes de acuerdo con los procedimientos legales y los requisitos de aprobación.

2.2.2 Ajuste del alcance de los derechos de uso de la tierra de construcción colectiva

Con base en la propiedad colectiva de la tierra determinada, combinada con el nuevo plan de reasentamiento, el alcance de la tierra de construcción para los aldeanos 'granjas y el diseño general de las fincas, la entidad de propiedad colectiva de la tierra organiza a los miembros de la organización económica colectiva para implementar la asignación de terrenos para las viviendas de los nuevos inmigrantes, y determina la ubicación específica y el alcance de los terrenos de construcción para cada miembro.

2.2.3 Ajuste y aprobación del alcance de los derechos de propiedad de la tierra

Después de que no se anuncie ninguna objeción, el plan de ajuste de los derechos de la tierra se presentará al gobierno del distrito (condado) para su aprobación. y completado como un "proyecto de construcción de tierras fértiles" La base para el posterior ajuste de propiedad de la tierra. Una vez que el gobierno del distrito (condado) apruebe el plan de ajuste de la propiedad de la tierra, todos los titulares de derechos colectivos sobre la tierra involucrados en el ajuste de la propiedad deben negociar y firmar conjuntamente un acuerdo de ajuste de los límites de la propiedad de la tierra.

3. Sugerencias relevantes para garantizar una propiedad clara de las tierras fértiles.

3.1 Cuestiones sobre la propiedad colectiva de la tierra

Artículo 10 de la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China": "Si la tierra de propiedad colectiva de los agricultores pertenece a los agricultores de las aldeas de conformidad con según la ley, será propiedad de la organización económica colectiva rural o el comité de aldeanos opera y administra a los agricultores que han sido propiedad colectiva de dos o más organizaciones económicas colectivas rurales en la aldea serán operados y administrados por las organizaciones económicas colectivas rurales; o grupos de aldeanos de la aldea; los agricultores que hayan regresado a la propiedad colectiva del municipio (ciudad) serán propiedad de la Gestión de la Organización Económica colectiva rural del municipio (ciudad). De hecho, las organizaciones económicas colectivas rurales existentes no tienen la capacidad de gestionar la tierra de manera unificada, ni tienen estatus de persona jurídica en el sentido legal, y no pueden asumir de forma independiente las responsabilidades legales correspondientes, especialmente cuando hay más de dos colectivas rurales. organizaciones económicas y aldeanos del grupo de aldea.

Por lo tanto, teniendo en cuenta la situación actual de la implementación del "proyecto de construcción de tierras fértiles" y la necesidad de una futura distribución de derechos y una gestión estandarizada, a falta de nuevas disposiciones en las leyes y reglamentos vigentes, se recomienda que los grupos de aldeanos Los involucrados se utilizarán como unidades, y las acciones de tierra ocupadas por los aldeanos son acciones As, establecer una organización económica colectiva de agricultores corporativos con estatus legal como el componente principal de las acciones de tierra y resolver completamente el problema de la organización colectiva rural.

3.2 Ajuste de los límites o áreas de propiedad colectiva de la tierra

Una vez aprobado el "proyecto de construcción de tierras fértiles", se pueden ajustar los límites de la propiedad colectiva de la tierra. Hay dos formas de ajustar: (1) Según los planos de planificación y diseño, asignar el área de propiedad confirmada de cada organización colectiva, ubicarla en el mapa y firmar el acuerdo de límites correspondiente (2) Según el total; área del alcance de planificación del proyecto, el colectivo Las organizaciones firman un acuerdo basado en sus respectivas acciones de área de propiedad. La ventaja es que los límites de la propiedad colectiva de la tierra pueden demarcarse sobre el terreno según sea necesario más adelante para evitar disputas sobre la propiedad.

3.3 En cuanto a las tierras privadas (montaña), las tierras contratadas y otros derechos e intereses relacionados con la tierra

De acuerdo con las políticas nacionales pertinentes, los derechos de los agricultores a utilizar tierras privadas (montaña) se mantendrán sin cambios. por mucho tiempo. Por lo tanto, antes de implementar el proyecto, se debe confirmar el área de tierra privada de los agricultores (montaña) para poder cuantificar esta parte de los activos de tierra. La cuantificación de la tierra contratada se puede realizar de dos maneras: ① en función del área de derechos de gestión contratados; ② reasignando el área contratada en función del número total de empleados de las organizaciones económicas colectivas existentes. Por supuesto, el método a adoptar debe ser decidido por todos los empleados o representantes de la organización económica colectiva de acuerdo con los métodos y procedimientos prescritos. Los terrenos agregados debido a las fusiones de proyectos también deben convertirse en acciones de terreno y reasignarse de acuerdo con el número de personal de la agencia. En definitiva, la cuantificación y distribución de las participaciones territoriales debe ser justa y equitativa y cumplir con los requisitos de gestión empresarial de la entidad.

3.4 Respecto a la asignación y gestión de terrenos para viviendas

La asignación de terrenos para viviendas debe basarse en el nuevo plan de reasentamiento y de acuerdo con las normas pertinentes de diseño de edificios y área de viviendas. de cada hogar determinado en el plan. Acordar e implementar los límites de las propiedades de los agricultores dentro del ámbito de la tierra colectiva. También puede adoptar la forma de una construcción centralizada y unificada y de una asignación razonable de viviendas. Cualquiera que sea el método utilizado, debe cumplir con las normas pertinentes sobre gestión de viviendas rurales.

3.5 Respecto a la gestión de la propiedad de tierras fértiles

Después de la finalización del proyecto de construcción "10.000 hectáreas de tierras fértiles", el departamento de gestión de tierras y recursos debería implementar una gestión estandarizada de la propiedad de tierras en de conformidad con las leyes y reglamentos pertinentes sobre gestión de tierras. En primer lugar, se debe definir con precisión el área de propiedad de las tierras colectivas. Si existe un límite de propiedad claro, se debe definir y confirmar. El segundo es determinar los derechos de uso de la tierra agrícola sobre la base de contratos o acuerdos de uso de la tierra, sentando las bases para proteger los respectivos derechos e intereses de ambas partes de los derechos sobre la tierra.