Las diez cuestiones que más te preocupan a la hora de comprar una tienda
"Residencial" es una casa utilizada especialmente para vivir, y "vivienda comercial" (el nombre completo es vivienda comercial) es una casa utilizada para servicios de vida comercial y residencial. Las dos se superponen en al menos tres aspectos. cambiar. Desde la perspectiva de la gestión del suelo, la "renovación de residencial a no residencial" ha cambiado el uso del suelo, es decir, el "suelo residencial" se ha convertido en "suelo comercial" desde la perspectiva de la planificación, y se han modificado los distintos proyectos que contiene; a los "permisos de planificación de proyectos de construcción". "Licencia de Planificación de Proyecto de Construcción" en el reglamento desde la perspectiva de la función de uso de la casa, el uso de la casa tiene una función operativa.
El artículo 18 del "Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelo Urbano de Propiedad del Estado" estipulaba originalmente: "Si un usuario de la tierra necesita cambiar el uso de la tierra especificado en el contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra , obtendrá el consentimiento del cedente y Con la aprobación del departamento de ordenación territorial y del departamento de planificación urbana, se tramitarán los trámites de transferencia de derechos de uso de suelo y se volverá a firmar la transferencia de derechos de uso de suelo de conformidad con las disposiciones pertinentes. del Capítulo 1 de la renovación del contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra y el ajuste de la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra, ajustar la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra y seguir los procedimientos de registro de acuerdo con las disposiciones pertinentes. de este capítulo." Se puede ver que si la "tienda" de inversión sigue siendo el terreno residencial original, habrá problemas en el futuro.
2. Cambios de planificación: Comprender la ubicación de la tienda y los cambios de planificación que afrontará su entorno en el futuro es una parte importante para determinar el éxito o el fracaso de la inversión.
3. Derechos e intereses conexos: Los llamados derechos e intereses de la tienda incluyen principalmente dos elementos, uno son los derechos de propiedad y el otro son otros derechos e intereses conexos. Lo primero se puede demostrar siempre que exista un certificado de propiedad de la propiedad, mientras que lo segundo implica mucho contenido. Por ejemplo, si la tienda de segunda mano tiene un inquilino original, si el inquilino tiene un acuerdo con el propietario, cómo tratar la parte de decoración de la tienda, etc., todo ello implicará los "derechos e intereses" de los inversores.
Todos sabemos que el inquilino original de una tienda de segunda mano tiene el "derecho de tanteo", por lo que los inversores deben comprender el acuerdo original firmado entre el inquilino y el propietario antes de comprar una casa. Si el inquilino quiere renunciar al "derecho de preferencia", el propietario también debe presentar la certificación escrita pertinente. En cuanto a la decoración original, el equipamiento y otras cuestiones, los inversores también deben preguntar claramente sobre el alcance de los derechos e intereses para evitar problemas como la compensación después de comprar la casa.
4. Tamaño del área: El valor de una tienda es directamente proporcional al tamaño de su área, dependiendo de la ubicación y el piso. Sin embargo, desde la perspectiva de la inversión personal, la gestión y los riesgos propios, la superficie de la tienda suele ser de 50 a 100 metros cuadrados.
Las tiendas de área similar tienen las ventajas de amplios niveles de mercado, fácil arrendamiento, operación flexible, alquiler más alto, pequeña inversión inicial y bajo riesgo de inversión, como pequeños restaurantes, tiendas de ropa, tiendas de conveniencia, cafeterías. , etc. Tiendas, floristerías, bares de té, farmacias, etc., el área no necesita ser demasiado grande.
Hay dos puntos principales a los que se debe prestar atención cuando se trata del área de tiendas. Las tiendas en zonas céntricas bulliciosas tienen precios de terreno altos. Al invertir, trate de reducir el área de una sola tienda para poder hacerlo. aumentar el valor unitario del área de la tienda; si se trata de una tienda situada encima del segundo piso, intente elegir una tienda con un diseño abierto y multicanal para facilitar que los clientes se detengan y fluyan.
5. Estructura de uso: La estructura interna de la tienda es un tema de gran preocupación para los inversores, especialmente cuando se plantea invertir en una tienda para negocio de restauración, este punto no debe evitarse.
No se permite la restauración en los comercios de planta baja de zonas residenciales, ni siquiera en los comercios de la calle. Antes de invertir en una tienda, hay que averiguar si dispone de cocina y sanitarios, si se puede utilizar para restauración, etc. La estructura interna y el tamaño de la tienda también son muy particulares, como la altura del piso, si agregar un entrepiso (o proporcionar un entrepiso), etc. Si la altura del suelo de las tiendas de la planta baja supera los 5 metros, los inversores pueden añadir entrepisos ellos mismos. El primer piso se utiliza para negocio y el segundo piso se utiliza para sala de estar o pequeñas oficinas. Esta es la tienda ideal.
Cabe señalar que la estructura y el diseño de las tiendas no se pueden fragmentar, la estructura de las unidades es razonable y el área útil efectiva es alta. En segundo lugar, dichas tiendas son fáciles de operar; La empresa de administración de propiedades también es fácil de administrar y el valor de las tiendas también aumenta en consecuencia.
6. Equipamiento y decoración: A la hora de adquirir una tienda, se debe prestar atención a la decoración y equipamiento interior, especialmente a la decoración de la casa, y llegar a acuerdos detallados.
Generalmente las tiendas de segunda mano están decoradas con diversos equipamientos. Cuando ambas partes firman un contrato de venta, es mejor realizar un archivo adjunto por separado, a saber, la "Lista de equipamiento y decoración de la casa".
Enumere el costo de estos equipos y decoraciones, como si están incluidos en el precio total de la casa, cuánto descuento pueden obtener, etc., para evitar conflictos con el propietario original y los vecinos de los alrededores en el futuro.
7. Diversos impuestos y tasas: los inversores individuales deben comprender los impuestos y tasas que las tiendas deben pagar. Porque estos costes representan una alta proporción del precio de la vivienda. Los principales incluyen el impuesto comercial, el impuesto sobre escrituras, el impuesto de timbre, el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto sobre la renta personal, etc. Los detalles deben especificarse en el acuerdo. Algunos expertos sugieren que si las tiendas son vendidas por una empresa, algunas de ellas pueden invertirse en forma de transferencia de capital. Se dice que esto puede evitar razonablemente algunos impuestos.
8. Hipoteca: Si considera una hipoteca al invertir en una tienda, debe comprender los conocimientos sobre hipotecas inmobiliarias.
Actualmente, los bancos son relativamente estrictos a la hora de revisar los préstamos para tiendas. El área mínima estándar se establece en 50 metros cuadrados, el precio total mínimo se fija en 400.000 yuanes y la mayoría de los porcentajes de préstamo son del 50%. Para aquellas tiendas que dan a la calle y tiendas divididas con derechos de propiedad independientes, la aprobación de la hipoteca es aún más estricta. Porque estas tiendas pueden estar involucradas en la planificación de reubicación o disputas de propiedad vecinales y otros problemas en el futuro.
Antes de solicitar un préstamo hipotecario para una tienda, los inversores deben acudir a un banco para su evaluación, que generalmente es encargada por un banco comercial. El valor estimado no supera el valor de tasación y el ratio hipotecario real de la tienda no supera el 50%.
9. Tiempo de recuperación: la inversión en tiendas presta atención a los rendimientos a largo plazo. A juzgar por la experiencia actual en el desarrollo de bienes raíces comerciales a gran escala nacionales y extranjeros, los ingresos por alquiler a largo plazo obtenidos por una alta calidad. tienda es mucho mayor que la inversión inicial.
Para la inversión en tiendas, la "ubicación, ubicación, ubicación", este "dicho famoso" todavía se aplica. Si bien el retorno de la inversión suele ser proporcional, existen excepciones.
Por ejemplo, algunas tiendas en las zonas periféricas urbano-rurales no fueron populares tan pronto como se construyeron. Sin embargo, con la aceleración de la urbanización, los mercados regionales han crecido desde cero y de pequeños a grandes. Incluyendo el aumento de la población regional, el surgimiento de comunidades residenciales, la apertura de carreteras, la construcción de instalaciones públicas, etc., los precios de la vivienda o los precios de las tiendas aumentarán, lo que provocará la apreciación de la inversión en las tiendas. Por supuesto, este tipo de "tienda potencial" no es para todos. Lo más importante es poder soportar la soledad.
Si está invirtiendo en un proyecto inmobiliario comercial a gran escala, la calidad del desarrollador, incluida su fortaleza, capacidad, integridad, profesionalismo, popularidad, etc., es digna de atención, y Está estrechamente relacionado con las tiendas. Porque esto implica el cultivo futuro del mercado por parte del desarrollador y la gestión unificada de las tiendas.
10. Factores de mercado: Los factores de mercado tienen un impacto crucial en las tiendas, incluidos factores macro, meso y micro. Algunos de ellos son previsibles y controlables, pero otros son impredecibles, lo que depende de la calidad general de los propios inversores.