¿Cuáles son los riesgos de los bienes raíces?
Punto de riesgo 2: Deducciones duplicadas por el "suministro de materiales de A" del negocio del proyecto de A. Caso: la empresa inmobiliaria de B y la empresa constructora firmaron un contrato de construcción con el "suministro de materiales de A", estipulado. El monto del contrato es de 10 millones de yuanes (incluidos los materiales de construcción comprados por la empresa B para la empresa de construcción) y el impuesto al valor agregado es de 900.000 yuanes. Una vez completado el proyecto, el precio de liquidación final es de 10,9 millones de yuanes y la cantidad de "materiales suministrados por A" es de 2 millones de yuanes. Además, la empresa B compró materiales por 2 millones de yuanes a un proveedor de materiales y recibió una factura con el impuesto al valor agregado del 13%. El monto del costo incluido en la cuenta de "costos de desarrollo" por la empresa B fue de 12 millones de yuanes. Análisis específico: La empresa adopta la forma de contratación de obra pero no de materiales. Cuando los materiales, agua, electricidad y otros materiales proporcionados por el proveedor de materiales han sido facturados, se incluyen en el costo de desarrollo, para que la empresa constructora vuelva a emitir facturas. basado en el precio total de la mano de obra y los materiales. Y asumir el exceso de impuestos y duplicarlos en los costos de desarrollo. Por lo tanto, cuando se firma un contrato con el monto del "suministro de materiales de A", se recomienda a la empresa inmobiliaria y a la constructora utilizar el "método de liquidación por diferencias" al liquidar el proyecto, es decir, el monto del suministro de materiales de A. Los materiales no se incluirán en el precio de liquidación del proyecto ni en las ventas de la constructora, evitando así el riesgo de duplicación de costes de desarrollo. Evitar el riesgo fiscal de duplicar el gasto de los costes de desarrollo.
Punto de riesgo tres: Falta de comprobantes de deducción antes de impuestos legales y válidos 1. Descripción del riesgo: Según lo establecido en el artículo 5 de las "Medidas administrativas para los comprobantes de deducción antes de impuestos del Impuesto sobre Sociedades" (Estado Anuncio de Administración Tributaria N° 28, 2018), las empresas deben obtener comprobantes de deducción antes de impuestos para los gastos como base para deducir los gastos relevantes al calcular la renta imponible del impuesto sobre la renta de las empresas. Al calcular la base imponible del impuesto sobre la renta de las empresas, una empresa debe obtener un certificado de deducción antes de impuestos como base para deducir los gastos pertinentes. Al mismo tiempo, el artículo 6 del "Anuncio" estipula que las empresas deben obtener certificados de deducción antes de impuestos antes de que finalice el período de liquidación final estipulado en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas del año. Las empresas inmobiliarias tienen muchos vínculos comerciales, muchos. transacciones comerciales y objetos de transacciones de diferentes tamaños, especialmente para algunos gastos laborales esporádicos, gastos de agencia, etc., algunas empresas, si bien no obtienen a tiempo certificados de deducción antes de impuestos legales y válidos, también deducirán ilegalmente los gastos correspondientes antes de impuestos. , lo que puede conducir fácilmente a deducciones relacionadas con impuestos. Por lo tanto, cuando las empresas manejan negocios de deducción antes de impuestos, deben verificar cuidadosamente la autenticidad, exactitud y legalidad del comprobante de deducción antes de impuestos, y no deben cambiar el contenido del comprobante de deducción antes de impuestos a voluntad para evitar pérdidas innecesarias.
2. Sugerencias de control y prevención de riesgos: Para las empresas inmobiliarias, la posibilidad de obtener certificados de deducción antes de impuestos legales y válidos determina directamente los gastos de la empresa. Por lo tanto, en las transacciones comerciales, las empresas deben prestar atención a si los proveedores upstream o los proveedores de servicios emiten facturas de manera oportuna. Al mismo tiempo, en el procesamiento contable, deben prestar atención a si las facturas cumplen con las regulaciones y si la facturación. la información es coherente con el negocio económico, si las facturas no son válidas, etc.
3. 3. Caso: C Una empresa de bienes raíces encomendó a una empresa de corretaje de bienes raíces la realización de los trámites de agencia de venta de viviendas comerciales y el manejo del negocio en el lugar. Ambas partes acordaron cobrar honorarios de agencia en función del progreso de la finalización. de la encomienda. Ese año, la empresa inmobiliaria C confió honorarios de agencia de ventas por 3,9 millones de yuanes, que se incluyeron en la cuenta "gastos de ventas" y se dedujeron en su totalidad antes del impuesto sobre la renta empresarial. Sin embargo, ese año no se pagó realmente el importe ni se obtuvo ningún certificado legal y válido, lo que generó riesgos fiscales de deducciones antes de impuestos ilegales. Análisis específico: La posibilidad de obtener un comprobante de deducción antes de impuestos legal y válido determina directamente el costo de los gastos. Por lo tanto, en las transacciones comerciales, las empresas deben prestar atención a si los proveedores upstream o los proveedores de servicios emiten facturas de manera oportuna. Al mismo tiempo, en el procesamiento contable, deben prestar atención a si las facturas cumplen con las regulaciones y si la facturación. la información es coherente con el negocio económico, si las facturas no son válidas, etc.
Punto de riesgo 4: Deducción ilegal de gastos por intereses 1. Descripción del riesgo: (1) Cumple las condiciones para la capitalización de los costos de endeudamiento pero no está capitalizado. Según el artículo 38 del "Reglamento sobre la aplicación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas de la República Popular China", cualquier interés pagado por una empresa de bienes raíces que exceda el interés calculado sobre la base de tasas de interés de préstamos similares para el mismo período por parte de empresas financieras empresas no se deducirán antes del impuesto sobre la renta de las sociedades. Sin embargo, en las operaciones reales, algunos contribuyentes obtienen financiación de préstamos a través de empresas no financieras y las tasas de interés son más altas que las tasas de interés de préstamos similares de empresas financieras generales en el mismo período. Los gastos se pueden deducir en su totalidad. Además, de acuerdo con el artículo 37 del "Reglamento sobre la implementación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas de la República Popular China", los gastos por intereses de las empresas inmobiliarias que cumplan las condiciones de capitalización se incluirán en el costo de los activos pertinentes como capital. Los gastos se deducen antes del impuesto sobre la renta empresarial del año en curso. Algunos contribuyentes a menudo tienen deducciones irregulares por gastos de intereses porque no están familiarizados con los detalles de la política o son inexactos. (2) El riesgo de pago insuficiente del impuesto al valor agregado de la tierra debido a deducciones repetidas de los gastos por intereses. Supongamos que el costo de obtener derechos de uso de la tierra para un determinado proyecto de una empresa de bienes raíces es de 50 millones de yuanes y el costo de desarrollo inmobiliario es de 30 millones de yuanes, de los cuales los gastos por intereses en "costo de desarrollo - gastos indirectos de desarrollo" son 500.000 yuanes, y el "gasto financiero - gasto por intereses" es del 20%. - Gastos por intereses "200.000 yuanes, los gastos por intereses se pueden calcular en función del monto de la transferencia del proyecto inmobiliario y se debe proporcionar un certificado de la institución financiera. Durante la liquidación, la empresa no ajustó los gastos por intereses del cálculo normal del valor real. Los costos de desarrollo inmobiliario se deducirán del cálculo de los gastos financieros, lo que resultará en gastos por intereses. Deducciones duplicadas. Por lo tanto, es necesario recordar a las empresas de desarrollo inmobiliario que los gastos por intereses que se han incluido en los costos de desarrollo deben ajustarse a los gastos financieros para el cálculo y la deducción. 2. Sugerencias de prevención y control de riesgos: las empresas inmobiliarias tienen requisitos de inversión de capital relativamente altos y dependen principalmente de préstamos institucionales. Al mismo tiempo, algunas empresas obtienen rotación de capital a través de préstamos privados cuando los bancos reducen los préstamos y los costos de intereses son. alto, por lo tanto, como prestatario, debe centrarse en los gastos por intereses. Por un lado, las políticas fiscales tienen regulaciones claras sobre los préstamos que son demasiado altos. Los intereses no se pueden deducir antes del impuesto sobre la renta empresarial, y las empresas deben clasificar cuidadosamente los contratos de préstamo. para garantizar que los intereses que excedan el estándar no se incluyan en los gastos antes de impuestos. Para las empresas financieras con tasas de interés de préstamos similares durante el mismo período, la carga de la prueba recae en el contribuyente, es decir, la empresa deberá cumplir con el contrato financiero. las empresas que exigen el pago de intereses por adelantado y deducciones antes de impuestos deben ofrecer tasas de interés de préstamo similares durante el mismo período. Por otro lado, las empresas compran y construyen activos fijos, activos intangibles e inventarios que requieren más de 12 meses de construcción para alcanzarlos. un estado vendible predeterminado Para los préstamos incurridos, los costos de endeudamiento razonables incurridos durante la adquisición y construcción de los activos relevantes deben incluirse en el costo de los activos relevantes como gastos de capital. Las empresas deben distinguir con precisión esta parte de los gastos por intereses del préstamo para evitar gastos financieros irregulares. Gastos. se utilizaron para la construcción de un determinado proyecto y cumplieron con las condiciones de capitalización, pero el personal financiero registra los intereses del préstamo en la cuenta "Gastos financieros" pero no se capitalizan Análisis específico: Los costos de endeudamiento incurridos por la empresa deben capitalizarse. si cumplen con las condiciones de capitalización; si no cumplen con las condiciones de capitalización, sólo podrán incluirse en el impuesto sobre la renta como gastos del período anterior.
Las empresas de desarrollo inmobiliario tienen un ciclo de desarrollo largo, ocupan una gran cantidad de fondos, piden prestado una gran cantidad de fondos y los gastos por intereses representan una gran proporción. Los costos de endeudamiento incurridos en la construcción de productos de desarrollo deben dividirse con precisión en objetos de costo. Cumplir estrictamente con las normas contables y las regulaciones fiscales, y calcular con precisión el monto de capitalización para controlar los riesgos fiscales.
Punto de riesgo cinco: Riesgos relacionados con los impuestos al subcontratar obsequios a los clientes 1. Descripción del riesgo: durante el proceso de operación, las empresas de bienes raíces a menudo necesitan dar obsequios a los clientes subcontratados debido a ventas o publicidad y otras actividades de marketing. . Según el artículo 4 de las "Normas de aplicación del Reglamento provisional sobre el impuesto al valor añadido", este comportamiento debe considerarse venta. Al mismo tiempo, según el artículo 43 del "Reglamento de aplicación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas", los gastos en obsequios pertenecen a los gastos de entretenimiento empresarial y sólo pueden deducirse antes de impuestos el 60% del importe de la partida de deducción, y no excederá los ingresos operativos del año. Por lo tanto, las empresas que no manejan adecuadamente sus finanzas pueden generar riesgos fiscales fácilmente. 2. Sugerencias de prevención y control de riesgos: Cuando las empresas inmobiliarias hacen obsequios a clientes, el impuesto sobre la renta industrial y comercial, financiero y corporativo debe tratarlos prontamente como ventas para el impuesto al valor agregado y el impuesto sobre la renta corporativa. Al mismo tiempo, se debe prestar atención a la diferencia de trato entre ambos. Se considera que el reconocimiento de los ingresos por ventas se determina de conformidad con el orden del artículo 16 de las "Normas de Aplicación del Reglamento". Reglamento Provisional del Impuesto sobre el Valor Añadido", y el impuesto sobre la renta de las sociedades se determina en función del valor razonable de la renta. Después de reconocer los ingresos por ventas estimados, el límite de deducción antes de impuestos para costos y gastos debe determinarse con base en los ingresos operativos totales y los gastos de entretenimiento comercial. 3. Caso: La empresa inmobiliaria E compró ropa, paraguas, etc. como obsequio a los clientes, incluyó los gastos en la cuenta de gastos del período y declaró el monto total a deducir antes del impuesto sobre la renta corporativo. Análisis específico: los obsequios subcontratados entregados a los clientes deben tratarse como ventas y los gastos de obsequios no deben deducirse más allá del límite. En términos del impuesto al valor agregado, si no hay ventas en el acto de vender bienes, se determinará con base en el precio promedio de venta de bienes similares en el mes en curso, el precio promedio de venta de bienes similares en el último período, y el precio imponible del pedido en términos del impuesto sobre la renta de las sociedades, salvo disposición en contrario. Además, los ingresos por ventas deben determinarse con base en el valor razonable de los activos a transferir. En este ejemplo, los gastos de obsequios de la empresa de bienes raíces son gastos de entretenimiento comercial, que solo pueden deducirse al 60% de la deducción antes de impuestos y no deben exceder el 5% de los ingresos operativos del año en curso.
Punto de riesgo seis: Riesgos fiscales en la etapa de preventa 1. Descripción del riesgo: De acuerdo con el artículo 10 de las "Medidas provisionales para la administración del impuesto al valor agregado sobre las ventas de proyectos inmobiliarios de desarrollo propio por empresas de desarrollo inmobiliario", el artículo 16 del "Reglamento provisional de la República Popular China sobre el impuesto al valor agregado de la tierra sobre las ventas de proyectos inmobiliarios de desarrollo propio", y el "Anuncio del "Reglamento de la Administración Tributaria del Estado sobre operaciones comerciales" sobre varias disposiciones sobre la recaudación y gestión del impuesto al valor agregado de la tierra después del cambio". El "Anuncio sobre varias disposiciones sobre la recaudación y gestión del impuesto al valor agregado" (Anuncio de la Administración Estatal de Impuestos No. 70 de 2016) proporciona las disposiciones pertinentes. Si una empresa de bienes raíces recauda recibos anticipados en una cuenta de supervisión durante la preventa, lo anterior -Los procedimientos mencionados se seguirán en el mes del período de recaudación Prevé el pago anticipado de impuestos a las autoridades fiscales competentes, incluida la declaración de pago anticipado del impuesto al valor agregado y el pago anticipado del impuesto al valor agregado de la tierra. Al mismo tiempo, de conformidad con el artículo 9 de las "Medidas para el tratamiento del impuesto sobre la renta de las empresas en las actividades de desarrollo y operación de bienes raíces", las empresas deben calcular los ingresos imponibles sobre la base de las ganancias totales estimadas y pagar por adelantado el impuesto sobre la renta de las empresas trimestralmente. Sin embargo, algunas empresas inmobiliarias no están familiarizadas con las políticas fiscales y no pueden cumplir con las regulaciones declarando impuestos pagados por adelantado o no declarando impuestos pagados por adelantado. 2. Sugerencias de prevención y control de riesgos: Una vez que una empresa inmobiliaria obtiene la "Licencia de Preventa de Vivienda Comercial", adopta la venta de preventa para retirar fondos rápidamente antes de la finalización del proyecto. deberá realizar el correspondiente pago anticipado de impuestos en su totalidad y en tiempo y forma para evitar el Riesgo Fiscal de morosidad. 3. Caso: F Real Estate Enterprise recibió un pago por adelantado de 80 millones de yuanes este mes y firmó un contrato de compra de vivienda por un monto de 100 millones de yuanes (incluidos los 8 millones de yuanes de pago de la vivienda por cobrar y no cobrados en el mes actual según lo acordado). en el contrato). En el mes siguiente del período del informe, el personal financiero solo reconoció los ingresos de 800.000 yuanes por adelantado y declaró el impuesto sobre la renta empresarial. No reconocieron los 8 millones de yuanes en ingresos por ventas que se podían cobrar pero no se cobraron en el mes del pago a plazos. acordado en el contrato, lo que genera riesgos fiscales. Análisis específico: Los ingresos obtenidos por una empresa inmobiliaria a través de la suscripción formal de un "Contrato de Compraventa de Bienes Raíces" o un "Contrato de Preventa de Bienes Raíces" deben reconocerse como realización de ingresos por ventas. Entre ellos, si las ventas de los productos desarrollados se pagan a plazos, la realización del ingreso deberá reconocerse con base en el precio y fecha de pago pactados en el contrato o acuerdo de compraventa.
Punto de riesgo 7: No declarar el impuesto sobre los ingresos por alquiler como se requiere Caso: El proyecto de una empresa de bienes raíces se ha completado y presentado ya que la casa de poca altura está cerca de la zona comercial y aún no ha sido terminada. vendidas, las casas y plazas de aparcamiento no vendidas se alquilan temporalmente, pero no presentar una declaración de impuestos por los ingresos de alquiler correspondientes crea riesgos relacionados con los impuestos. Por tanto, si las empresas inmobiliarias alquilan casas, plazas de aparcamiento o comercios no vendidos, no olvides declarar los ingresos del alquiler de acuerdo con la normativa.
Punto de riesgo 8: Citar directamente la base para el pago anticipado del IVA como base para calcular el pago anticipado del impuesto al valor agregado de la tierra Durante el proceso de revisión de riesgos, los funcionarios fiscales descubrieron de vez en cuando que algunas empresas inmobiliarias. pago anticipado del IVA cotizado directamente para el cálculo. La base se utiliza como base para el pago anticipado del impuesto al valor agregado de la tierra, lo que resulta en un pago insuficiente del impuesto al valor agregado de la tierra. Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario vende un proyecto inmobiliario de desarrollo propio en forma de pago por adelantado, puede optar por pagar por adelantado el impuesto al valor agregado del terreno en su totalidad con base en el pago por adelantado, o puede optar por pagar por adelantado el valor agregado del terreno. impuesto en su totalidad de acuerdo con "pago anticipado del impuesto = (pago anticipado - pago anticipado del impuesto al valor agregado) × tasa de pago anticipado "El impuesto al valor agregado de la tierra se paga por adelantado de acuerdo con el calibre del "pago anticipado del impuesto al valor agregado de la tierra = (pago anticipado - monto del pago anticipado del impuesto al valor agregado) × tasa de pago anticipado". El impuesto al valor agregado de la tierra se paga por adelantado de acuerdo con el calibre de "pago anticipado del impuesto al valor agregado de la tierra = (cuenta recibida por adelantado - pago anticipado del impuesto al valor agregado) × tasa de pago anticipado" y no se pagará por adelantado directamente con referencia al pago anticipado del valor -impuesto añadido.
Punto de riesgo 9: Deducción ilegal de los honorarios de ingeniería de construcción e instalación de espacios de estacionamiento de defensa aérea civil durante el proceso de liquidación del impuesto al valor agregado del terreno para los cuales no se pueden completar los procedimientos de registro de transferencia de propiedad Caso: Una empresa de desarrollo inmobiliario subastada una parte de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal, y el proyecto incluía un edificio de villa, hay edificios de gran altura y los edificios de gran altura tienen plazas de aparcamiento subterráneas. Las plazas de aparcamiento no se cuentan en la capacidad, por lo que es imposible. para solicitar el certificado de propiedad. Cuando se liquide el impuesto al valor agregado de la tierra, la empresa prorrateará y deducirá los costos de la tierra de los espacios de estacionamiento subterráneos y las villas y edificios de gran altura, lo que implica riesgos fiscales. Según el "Anuncio de la Oficina Provincial de Impuestos de la Administración Estatal de Impuestos de Guangdong
Punto de riesgo 10: No asignar correctamente el costo de la vivienda de compensación por demolición (reasentamiento) de acuerdo con el proyecto de desarrollo. Caso: A La empresa de desarrollo inmobiliario obtuvo 100.000 metros cuadrados de terreno a la vez. Está previsto desarrollar 20 casas comerciales en el terreno en cinco fases, con una superficie total de construcción de 2 millones de metros cuadrados. 2 millones de metros cuadrados. La primera fase del proyecto de desarrollo abarca una superficie de 10.000 metros cuadrados, con una superficie total de construcción de 200.000 metros cuadrados de viviendas comerciales desarrolladas, de los cuales se han vendido 190.000 metros cuadrados, de los cuales 30 conjuntos de viviendas comerciales están destinados a. compensar a los hogares reubicados, con un valor de mercado de 6 millones de yuanes. Cuando la empresa liquide el impuesto sobre el valor añadido del terreno, todas las compensaciones por demolición pagadas en especie se deducirán del proyecto de desarrollo de la primera fase. Si los costos de tierra y compensación de demolición incurridos por múltiples proyectos de desarrollo no se asignan correctamente de acuerdo con el proyecto de desarrollo, el impuesto al valor agregado de la tierra en la primera fase del proyecto de desarrollo se pagará de manera insuficiente, lo que generará riesgos relacionados con los impuestos. Por lo tanto, las empresas inmobiliarias deben prestar atención a la situación en la que existen múltiples proyectos de desarrollo y recordar asignar los costos por proyecto. El impuesto al valor agregado territorial toma el proyecto de desarrollo como una unidad de liquidación y los costos de diferentes unidades de liquidación no pueden deducirse entre sí. Por lo tanto, si el mismo costo pertenece a varias unidades de liquidación, debe distribuirse o prorratearse razonablemente entre las distintas. unidades de liquidación.
Punto de riesgo 11: División incorrecta de viviendas ordinarias durante la fase de liquidación Caso: Una empresa promotora inmobiliaria creía que su proyecto inmobiliario era una residencia para un grupo que necesitaba vivienda, y la superficie edificada era. menos de 144 metros cuadrados, por lo que simplemente se reconoció como una residencia ordinaria. Esto lleva a un cálculo inexacto del impuesto al valor agregado del terreno. Existe el riesgo de que el cálculo del impuesto al valor agregado de la tierra sea incorrecto. La clasificación de los edificios residenciales ordinarios no puede basarse únicamente en la superficie de construcción, sino que también debe cumplir las tres condiciones de relación de superficie, precio de venta y superficie de construcción. Según el "Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular de la Provincia de Guangdong que remite las opiniones del Ministerio de Construcción y otros departamentos sobre la estabilización de los precios de la vivienda" (Guangdong Fuban [2005] Nº 56), las normas para las residencias ordinarias son: el área de construcción no es inferior a 1,5 metros cuadrados, el área de construcción no es inferior a 1,5 metros cuadrados, el área de construcción no es inferior a 1,5 metros cuadrados, el área de construcción no es inferior a 1,5 metros cuadrados. No. 56] estipula que los estándares para viviendas ordinarias que disfrutan de políticas preferenciales son: 1. La relación de superficie construida del área residencial es superior a 120 metros cuadrados, o el área de construcción de una sola casa es inferior a 144 metros cuadrados. metros; menos de 144 metros cuadrados; 3. El precio de transacción real es menos de 10 veces el precio de transacción promedio de viviendas en terrenos del mismo nivel. Las tres condiciones anteriores deben cumplirse al mismo tiempo para ser clasificado como residencial ordinario.
Punto de riesgo 12: No declarar y pagar el impuesto de timbre al firmar un contrato 1. Descripción del riesgo: Según el artículo 1 del "Reglamento provisional de la República Popular China sobre el impuesto de timbre" (Orden n.º 11 del Consejo de Estado), las entidades y personas establecidas en el territorio de la República Popular China y que reciban vales enumerados en estos Los reglamentos son contribuyentes del impuesto de timbre y estarán sujetos a las siguientes normas: Esta Ordenanza paga el impuesto de timbre. Todas las entidades y personas físicas dentro del territorio de la República Popular China son contribuyentes del impuesto de timbre y pagarán el impuesto de timbre de conformidad con las disposiciones de este Reglamento.
Las empresas inmobiliarias firman muchos contratos de concesión o transferencia de terrenos, planificación y diseño, construcción, etc., y es fácil ignorar la declaración del impuesto de timbre del contrato. 2. Sugerencias de prevención y control de riesgos: Los contribuyentes deberán firmar contratos durante el proceso empresarial y declarar y pagar oportunamente los comprobantes imponibles correspondientes al impuesto de timbre. Debido a la amplia variedad de impuestos de timbre y partidas tributarias, los contribuyentes deben comprender con precisión las leyes y regulaciones pertinentes de antemano para evitar el riesgo de retraso en el pago de impuestos.
Punto de riesgo 13: Cobro ilegal del impuesto de escrituración 1. Descripción del riesgo: De acuerdo con el artículo 29 de la Ley de Administración de Recaudación Tributaria, ninguna unidad o individuo puede realizar actividades de recaudación de impuestos, excepto las autoridades tributarias, el personal tributario y las unidades e individuos encomendados por las autoridades tributarias de conformidad con las leyes y reglamentos administrativos. Algunas empresas de bienes raíces no están familiarizadas con esta política, y la llamada "tarifa de certificación" que cobran a los compradores de viviendas incluye el impuesto sobre la escritura, que en realidad viola las disposiciones anteriores de la "Ley de gestión y recaudación de impuestos" y debe asumir las responsabilidades legales correspondientes. Al mismo tiempo, también trae problemas a los compradores de viviendas. Existen ciertos riesgos relacionados con los impuestos. 2. Sugerencias de control y prevención de riesgos: si las autoridades fiscales no siguen los procedimientos prescritos, las empresas de bienes raíces no pueden cobrar ningún impuesto sobre la escritura en nombre de los compradores de viviendas. Si se han cobrado las tarifas correspondientes, deben reembolsarse lo antes posible. posible y las violaciones deben corregirse de manera oportuna.
Punto de riesgo 14: Los ingresos por la venta de espacios de estacionamiento no se reconocen de manera oportuna 1. Descripción del riesgo: Los ingresos por la venta de espacios de estacionamiento generalmente se obtienen tan pronto como el proyecto se completa y acepta y los derechos de propiedad son Se confirma que este es el acto de vender bienes. Según la política fiscal vigente, se requiere el reconocimiento simultáneo de los ingresos. Sin embargo, debido al desconocimiento de las políticas fiscales, algunas empresas inmobiliarias no emiten facturas ni confirman el impuesto al valor agregado o el impuesto sobre la renta corporativa cuando obtienen ingresos por ventas de espacios de estacionamiento, especialmente espacios de estacionamiento que no requieren certificados de derechos de propiedad (ingeniería de defensa aérea civil). partes). Existen importantes riesgos fiscales. 2. Sugerencias de control y prevención de riesgos: las empresas deben ordenar sus negocios de ventas y el estado de pago, y confirmar rápidamente los ingresos de las ventas de espacios de estacionamiento a los que se les han emitido certificados de derechos de propiedad o se han entregado para su uso, para evitar el riesgo de retraso en el pago de impuestos. .
Punto de riesgo 15: Rezago en el reconocimiento de ingresos 1. Descripción del riesgo: De acuerdo con lo establecido en los artículos 3 y 9 de las “Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre Sociedades en los Negocios de Promoción y Explotación Inmobiliaria”, los reales las empresas inmobiliarias no deben completar el desarrollo de productos o considerarse que Después de la finalización, los costos imponibles deben liquidarse de manera oportuna, se debe calcular el beneficio bruto real de los ingresos por ventas anteriores y el beneficio bruto real y su beneficio bruto correspondiente. debe ser reconocido de la misma manera. La diferencia entre la utilidad bruta real y la correspondiente utilidad bruta estimada se incluirá en la renta imponible del ejercicio de la empresa y se calculará combinando esta partida con otras partidas. Algunas empresas de bienes raíces no están familiarizadas con las políticas tributarias y no logran diferenciar entre los principios contables y de reconocimiento de ingresos tributarios, lo que resulta en un retraso en el reconocimiento de ingresos y el riesgo de retrasos en los pagos de impuestos. 2. Sugerencias de control y prevención de riesgos: las empresas inmobiliarias deben comprender con precisión la definición de finalización de los productos desarrollados, es decir, si los productos terminados de las empresas inmobiliarias se han informado al departamento de gestión inmobiliaria para su archivo, los productos desarrollados se han puesto en uso, o los productos desarrollados han obtenido el certificado de derechos de propiedad inicial, se consideran completados, los ingresos deben reconocerse con prontitud. Al mismo tiempo, diferentes métodos de venta tienen diferentes vínculos de transacción y procedimientos operativos, y sus obligaciones tributarias también se contraen en diferentes momentos. El artículo 6 de las Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre la Renta para Empresas de Desarrollo y Operación de Bienes Raíces (Guo Shui Fa [2009] Nº 31) estipula claramente el momento para reconocer los ingresos procedentes de diversos métodos de venta. Las empresas deben consultar esta disposición para determinar con precisión si sus métodos de ventas han llegado al momento adecuado para el reconocimiento de ingresos y evitar riesgos fiscales causados por un retraso en el reconocimiento de ingresos.
Punto de riesgo 16: Retención del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas sobre dividendos de accionistas personas físicas 1. Descripción del riesgo: Según los artículos 2 y 9 de la "Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la República Popular China y el Estado" y "De acuerdo con el artículo 24 del Reglamento de Aplicación de la República Popular China y de la Ley Nacional del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, las empresas inmobiliarias pagan dividendos y bonificaciones a los accionistas individuales. Cuando las empresas de bienes raíces pagan dividendos y bonificaciones a accionistas individuales, deben retener y pagar impuestos individuales, pagar impuestos a tiempo y mantener registros especiales para referencia futura. Debido a que algunas empresas de bienes raíces no están familiarizadas con las políticas, pueden retener y remitir pagos que no deberían realizarse, especialmente en el caso de algunos dividendos no monetarios, obsequios, etc., si no se comprenden con precisión las políticas, es fácil generar riesgos fiscales. . 2. Sugerencias de control y prevención de riesgos: De acuerdo con las políticas y regulaciones del impuesto sobre la renta personal, cuando las empresas inmobiliarias pagan dividendos u otras formas de dividendos a los accionistas, la empresa debe retener o retener impuestos de manera oportuna y manejar la contabilidad adecuadamente. Al mismo tiempo, la diferencia entre dividendos y cuentas corrientes debe captarse con precisión en el tratamiento contable. Según el artículo 2 del "Aviso del Ministerio de Finanzas y de la Administración Estatal de Impuestos sobre la regulación de la recaudación y administración del impuesto sobre la renta personal para inversores individuales" (Caishui [2003] Nº 158): "Los inversores individuales que reciben dividendos y Las rentas extraordinarias tributarán en el IRPF de conformidad con la reglamentación."
El artículo 2 del número 158) estipula que durante el año fiscal, si un inversionista individual toma dinero prestado de la empresa en la que invierte (excluyendo empresas unipersonales y sociedades) y el préstamo no se reembolsa ni se utiliza para la producción y operación de la empresa al final del año fiscal, sus préstamos no pagados pueden considerarse dividendos y dividendos distribuidos por la empresa a inversores individuales, y deben considerarse dividendos y dividendos distribuidos por la empresa a inversores individuales. Su tratamiento contable debe captar con precisión la diferencia. entre dividendos y dividendos y cuentas corrientes. Los préstamos no reembolsados pueden considerarse distribuciones de dividendos de la empresa a inversores individuales, y el impuesto sobre la renta personal se paga según las partidas "intereses, dividendos e ingresos por bonificaciones". Los préstamos a largo plazo de algunos accionistas deben tributarse como ingresos por dividendos. La industria inmobiliaria es una industria intensiva en capital con un gran volumen de transacciones de capital a este respecto para evitar riesgos fiscales. -FIN-