¿Qué tal la plaza Jining Liyuan?
¿A qué cuestiones hay que prestar atención a la hora de firmar una casa?
Cinco tipos de trampas contractuales requieren más atención.
La vivienda comercial es un producto de consumo masivo y algunos promotores han preestablecido algunos términos en el contrato, lo que hace que los compradores de viviendas caigan en una trampa.
La primera categoría es la orden trampa de oro. Algunos compradores pagan un depósito según las instrucciones del vendedor sin considerarlo del todo, pero luego ya no quieren comprar y se vuelve aún más difícil recuperar el depósito. Por ejemplo, cuando un consumidor compra una casa comercial, el desarrollador no explica el estado de la casa. Al celebrar un contrato de venta de vivienda comercial con el comprador, presenta nuevos requisitos para el comprador. El precio de compra no será reembolsado si no se firma el contrato.
La segunda categoría es que si no se puede obtener el préstamo de vivienda acordado, no se reembolsará el depósito. Algunos promotores de proyectos inmobiliarios no tienen cualificación para las ventas y no pueden solicitar préstamos del fondo de previsión, por lo que incluyen dichas estipulaciones en el contrato, lo que provoca pérdidas a los intereses de los compradores de viviendas.
La tercera categoría es la vaga responsabilidad por incumplimiento de contrato. Cuando el promotor incumple su promesa, se dañan los derechos e intereses del comprador de la vivienda. Si la casa se entrega tarde, se puede realizar el check out según el contrato, o incluso cambiar el diseño sin autorización. La piscina de la casa comercial se convertirá en un estacionamiento y no se construirá ni ningún edificio. construido, lo que afectará gravemente la vida de los residentes. En algunas cuestiones clave, los desarrolladores y los consumidores no están de acuerdo o ponen trampas en el acuerdo. Después de que ocurre una disputa, hacen todo lo posible para eludir la responsabilidad.
La cuarta categoría es relajar las restricciones a los desarrolladores ilegales cuando el área aumenta o se reduce. Según la normativa, si el índice de error absoluto del área de la casa supera el 3%, el comprador tiene derecho a realizar el pago. Sin embargo, debido a las disposiciones desfavorables de los contratos de algunos promotores, a los compradores de viviendas les resulta difícil reclamar una indemnización. Debido a la gran reducción de superficie y a la escasa transparencia de la base de cálculo, las quejas provocadas por disputas de superficie también aumentan año tras año.
La quinta categoría es la trampa de solicitar certificados de derechos de propiedad en los contratos, porque los promotores no están calificados para vender, o renuevan casas en nombre de la renovación de la ciudad antigua, realizando transacciones secreta o descaradamente con casas comerciales. , sin algunos A falta de procedimientos y documentos gubernamentales, se utilizan diversas excusas para rechazar o retrasar la solicitud del certificado de propiedad.
■Disposiciones complementarias para hacer frente a las trampas
En general, los siguientes cinco aspectos se reflejan mejor en el acuerdo complementario:
Área de la casa: cuando el. El desarrollador firma un contrato de compra de casa basado en el área dentro del apartamento, debe indicar claramente el método de conversión entre el área dentro del apartamento y el área de construcción durante la etapa de reserva, y anunciar el precio unitario por metro cuadrado y el precio total de la casa basado en el área dentro del apartamento; al firmar el contrato, el desarrollador debe prometer que el área dentro del apartamento cuando se entregue la casa será igual al área dentro del apartamento. La diferencia entre el área real del condominio después de la entrega y el área contratada no excederá el 3%. Si excede este rango, el propietario que excede el monto puede comprarlo al precio unitario del contrato, y el desarrollador que no tiene un monto suficiente debe devolverlo al comprador al precio unitario del contrato.
2. Estándares de decoración: Los estándares de decoración prometidos por el desarrollador deben constar por escrito, incluidos todos los materiales utilizados para la decoración (incluidos los materiales de ingeniería utilizados para la decoración pública) y los modelos (menaje de cocina, electrodomésticos, etc.) utilizados. para decoración). Asegúrese de dejarlo claro; indique cuánto dura el período de garantía para la decoración fina.
3. Respecto a las plazas de aparcamiento: ¿La plaza de aparcamiento sobre rasante tiene derechos de propiedad? ¿Cómo la adquiere el propietario? ¿Cuánto dura la vida útil de una plaza de aparcamiento? ¿Y cuál es el estándar de carga? ¿Cuál es la base de la formulación?
Cuatro. Respecto de la propiedad y espacios verdes: Los honorarios y servicios que cobre la propiedad deben constar por escrito como parte esencial del contrato. Dentro del año posterior a la mudanza, todos los propietarios tienen derecho a evaluar la empresa de administración de propiedades. Si creen que la empresa administradora de propiedades no está calificada para manejar el trabajo de administración de propiedades en la comunidad, tienen derecho a despedir a la empresa administradora de propiedades y contratar una nueva.
Condiciones de ocupación del verbo (abreviatura de verbo) y tramitación de cédulas inmobiliarias: las condiciones de ocupación deben ser accesibles, es decir, agua, electricidad, gas natural, calefacción, correo electrónico, teléfono, televisión por cable y banda ancha.
■¿Qué debo hacer si el promotor se niega a firmar el acuerdo complementario?
Se recomienda que los compradores de vivienda exijan al desarrollador que presente el texto del contrato de venta de la vivienda comercial antes de pagar el depósito, negocien con el desarrollador la modificación de los términos o términos complementarios y paguen el depósito después de alcanzar un acuerdo sobre los términos del contrato de compraventa de vivienda comercial y su acuerdo complementario, o acordar con el promotor en la carta de suscripción al momento de pagar el depósito.
¿Qué es una casa de segunda mano?
Las casas de segunda mano y las casas particulares son comúnmente conocidas como casas de segunda mano.
Es decir, bienes inmuebles que han adquirido la propiedad de la vivienda (todos los derechos de propiedad) de conformidad con la ley y pueden ingresar al mercado inmobiliario secundario (es decir, el mercado inmobiliario terciario) para transacciones. Como viviendas comerciales con propiedad, viviendas de construcción propia, viviendas de reforma habitacional que pueden cotizarse y comercializarse, viviendas asequibles, etc.
Resumen de las cuestiones legales en la compraventa de "casas de segunda mano"
* * *La venta de casas de segunda mano requiere el consentimiento de todas * * * personas.
Los "Principios Generales del Derecho Civil" de mi país estipulan que * * * la propiedad sólo puede ser enajenada con el consentimiento de todas * * * personas, de lo contrario la enajenación no será válida. Por tanto, en la compraventa de viviendas de segunda mano, compradores y vendedores deben prestar especial atención a la existencia de derechos sobre la vivienda. Debido a que la propiedad de bienes raíces adopta un sistema de registro y archivo, el propietario de la casa debe firmar un contrato de venta de bienes raíces durante la transacción, y los compradores de viviendas deben prestar atención a la autenticidad de estas firmas. Excepto los menores de edad que puedan firmar por sus padres, los demás firmantes deben tener autorización legal por escrito y deben estar legalizados por un notario público. Cabe señalar que si solo el nombre de una de las partes está registrado como subpropiedad de la casa de la pareja, el comprador debe confirmar que ambos cónyuges tienen la misma intención de vender la casa.
En la práctica, esta situación a veces ocurre; después de que una casa cuyos derechos de propiedad pertenecen a * * * es vendida por un individuo sin el consentimiento de todas * * * personas, otros * * * titulares de derechos presentan una demanda. Al confirmar que la venta no es válida, si el comprador es un comprador de buena fe, es decir, no sabe que el vendedor ha transferido la casa sin el consentimiento de todas las partes, el tribunal generalmente no dictaminará que la casa de segunda mano la transacción no es válida. Esto es desde la perspectiva de estabilizar el orden de las transacciones inmobiliarias y facilitar las operaciones judiciales. Otros * * * Alguien sólo puede responsabilizar al titular de derechos individuales que vendió la casa sin autorización.
Las tres partes necesitan aclarar sus respectivos derechos y responsabilidades.
Si el vendedor encomienda a un intermediario, deberá firmar un acuerdo de encomienda por escrito con el intermediario. El precio de venta de la casa debe establecerse claramente en el acuerdo, y el vendedor debe prestar atención a distinguir entre "precio neto", "precio de venta" y "precio del contrato", y aclarar la propiedad y el estado de uso de la casa, como así como la autoridad de encomienda. El vendedor debe tener una copia original del contrato de encomienda. Algo a tener en cuenta.
Cuando un comprador utiliza un intermediario para encontrar un vendedor, debe pedirle al intermediario que presente el acuerdo de encomienda firmado entre el intermediario y el vendedor para la venta de la casa. El acuerdo debe incluir la situación básica de la vivienda, el precio, el plazo de encomienda y las condiciones para encomendar a la empresa intermediaria el cobro del depósito al comprador. El acuerdo escrito firmado por el comprador y la agencia debe incluir términos como precio, período de retención, manejo del depósito, etc., y debe llevar el sello de la empresa agencia. El comprador deberá tener al menos una copia original del contrato. Después de firmar un acuerdo con un intermediario, y antes de pagar realmente el depósito, el comprador debe confirmar si el intermediario puede cobrar el depósito con la autorización de la última agencia. Al pagar el depósito, se debe solicitar al agente que emita un recibo. El recibo deberá estar firmado por el agente y sellado con el sello de la empresa intermediaria.
Los compradores deben comprobar si la casa del vendedor está en alquiler.
Si la vivienda de segunda mano ha sido alquilada por el arrendatario antes de su venta, éste tiene derecho de tanteo en las mismas condiciones durante el periodo de arrendamiento. El vendedor deberá informar al arrendatario de la casa que está por vender tres meses antes de la venta, e informarle del precio de la casa y demás condiciones de venta. El arrendatario decidirá lo antes posible si ejercita el derecho de tanteo en el plazo máximo de tres meses. Si el inquilino renuncia al derecho de tanteo, el vendedor podrá vender la casa a otros previa obtención de una declaración escrita del inquilino. Si el vendedor vende la casa a otra persona sin notificar al inquilino, el inquilino tiene derecho a reclamar ante el tribunal que la venta no es válida. Para los compradores de vivienda, para evitar tales problemas, es necesario realizar una inspección in situ de la casa para determinar si hay inquilinos viviendo en ella para garantizar la seguridad de la transacción.
Resolver adecuadamente los asuntos de seguimiento una vez firmado el contrato.
Después de que el comprador y el vendedor firman el contrato de compraventa, además de cobrar el pago de la casa y salir, también hay algunas cuestiones de seguimiento, como la transferencia del registro del hogar, la transferencia del fondo de mantenimiento, etc. En este sentido, compradores y vendedores también deben gestionarlo adecuadamente para evitar disputas innecesarias. Al firmar el Contrato de Venta de Bienes Raíces, el comprador y el vendedor deben combinar el método de pago del comprador y el estado de entrega del vendedor para garantizar sus respectivos derechos e intereses. Por ejemplo, las dos partes pueden acordar pagar el 30% del precio de la casa después de firmar el contrato, el 30% cuando se entrega la casa y el 35% cuando se transfieren los derechos de propiedad. Al mismo tiempo, ambas partes deben aclarar su responsabilidad por incumplimiento de contrato. Si se acuerda que la entrega o el pago están vencidos, una cierta proporción del precio total de la vivienda se pagará cada día como indemnización si excede unos pocos días; , una parte tiene derecho a elegir una indemnización por daños y perjuicios si excede unos pocos días, una parte tiene derecho a rescindir el contrato. La parte infractora debe asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato. En resumen, cuanto más detallado sea el contenido del contrato de venta, más operable será su ejecución y más podrá promover el buen desarrollo de la venta.
Las “dos fianzas” son muy diferentes
Las disputas de fianzas son un problema muy común en la compraventa de viviendas de segunda mano. La razón principal es que los compradores y vendedores no comprenden completamente el significado legal de "depósito". Si la venta de una casa de segunda mano se firma bajo los auspicios de un intermediario, normalmente se realizan dos depósitos durante la transacción. El primer depósito aparece cuando el comprador y el vendedor encomiendan a un intermediario que se asegure de que el comprador y el vendedor firmen el "Contrato de Compraventa de Bienes Raíces" en el tiempo acordado y en un lugar determinado según las condiciones pactadas. Si el comprador se arrepiente y no firma un contrato de compraventa con el vendedor, correrá con el riesgo de que el vendedor confisque el depósito. Si el vendedor se arrepiente de no firmar el contrato de compraventa del inmueble, deberá pagar el doble del depósito.
El segundo depósito aparece en el contrato de compraventa de bienes inmuebles y se utiliza para garantizar que una vez firmado el contrato de compraventa, el comprador y el vendedor puedan cumplir concienzudamente sus respectivas obligaciones de acuerdo con el contrato. En caso de incumplimiento del contrato, la parte infractora asumirá las responsabilidades correspondientes.
Por supuesto, el comprador y el vendedor también pueden firmar directamente un contrato de compraventa de bienes raíces sin pasar por un intermediario, o pueden estipular términos de depósito en el contrato para garantizar que después de firmar el contrato, ambas partes puedan cumplir. sus respectivas obligaciones de conformidad con el contrato.
Los derechos de las viviendas de segunda mano de tercera categoría están restringidos y deben ser revisados estrictamente antes de realizar transacciones.
Las casas de segunda mano con derechos compartidos limitados se clasifican en las siguientes categorías: En primer lugar, no hay hipoteca, como las casas compradas mediante préstamos hipotecarios. La compra y venta de una vivienda de segunda mano hipotecada requiere el consentimiento del acreedor hipotecario. Si el acreedor hipotecario no está de acuerdo, la transmisión de la operación sólo podrá realizarse una vez extinguida la relación hipotecaria. La segunda es que ha sido incautada por tribunales y otras autoridades. Generalmente, el propietario debe proporcionar bienes adicionales al tribunal a cambio de la casa sellada, o levantar el embargo por otros medios de conformidad con la ley, para poder realizar ventas de casas de segunda mano. En tercer lugar, cuando la casa se asigna inicialmente al arrendatario, existen ciertas restricciones sobre transferencias posteriores, que generalmente se presentan ante la autoridad de registro de propiedad de la vivienda. Esta situación ocurre principalmente cuando el propietario de la casa se encuentra originalmente en una determinada unidad y luego la unidad asigna la casa a sus empleados como un objeto físico. Aunque los empleados son propietarios según el "certificado de derechos de pequeña propiedad", sólo pueden transferir sus casas al mercado para comprar y vender dichas casas de segunda mano si cumplen determinadas condiciones. Generalmente, la unidad emisora original que establece las condiciones de la transferencia debe emitir un certificado escrito aceptando la transferencia.