¿Cuántos tipos de negocios existen en el ámbito empresarial global? ¿Cuáles son las similitudes y diferencias entre cada formato? ¿Qué propiedades hay? El denominado formato comercial hace referencia a las necesidades específicas de consumidores concretos. Con base en ciertos objetivos estratégicos, utiliza selectivamente métodos comerciales como la estructura de gestión de productos, la ubicación de la tienda, el tamaño de la tienda, la forma de la tienda, la política de precios, el método de ventas y el servicio de ventas para proporcionar ventas y servicios. La planificación empresarial es un vínculo importante en el proceso de desarrollo de proyectos inmobiliarios comerciales (los bienes raíces comerciales en este artículo se refieren a tiendas, excluidos los edificios de oficinas y los hoteles) es un contenido extremadamente importante. Si la combinación comercial se posiciona de manera científica y razonable, puede agregar hermosos puntos de venta para el marketing inmobiliario y promover eficazmente las ventas de bienes raíces, como el modelo Wanda Shopping Plaza lanzado por Dalian Wanda en todo el país. base para una prosperidad real a largo plazo una vez completado y puesto en funcionamiento el proyecto, como el proyecto de la ciudad de Guangzhou Tianhe. Por otro lado, si el posicionamiento de la cartera de negocios no satisface las necesidades reales del estado de desarrollo comercial de la ciudad donde se ubica el proyecto, provocará el fracaso del proyecto una vez puesto en funcionamiento. Estos casos son comunes en muchas ciudades del país. Aclarar el posicionamiento de la cartera comercial en las primeras etapas del desarrollo del proyecto también tiene una importancia rectora para la planificación del proyecto y el diseño arquitectónico. Entonces, ¿cuál es el formato empresarial? ¿Qué es una combinación de negocios? ¿Qué factores se deben considerar al momento de posicionar una combinación de negocios? ¿Cuáles son las combinaciones de formatos comunes para un solo proyecto inmobiliario comercial? Este artículo intenta discutir las cuestiones anteriores utilizando ciudades a nivel de prefectura como ejemplo. El formato de negocio se refiere al modelo de negocio o forma de negocio formado por los operadores para satisfacer las diferentes necesidades de los consumidores. Su clasificación se basa principalmente en el número de entidades operativas (una o más), mercado objetivo, filosofía empresarial, funciones de servicio, tamaño de la tienda, ubicación, clientes objetivo, estructura del producto, instalaciones de la tienda y estándares de decoración, y canales de compra de productos (de fabricantes). o distribuidores) y los métodos de recaudación de fondos (ya sea compras centralizadas o compras en una sola tienda), el ancho y la profundidad de los productos. En la actualidad, los formatos comerciales existentes en nuestro país incluyen principalmente: grandes almacenes (hay grandes almacenes tradicionales y grandes almacenes modernos. En esta etapa, la mayoría de los grandes almacenes en las ciudades a nivel de prefectura son grandes almacenes tradicionales, pero han comenzado a hacer la transición a grandes almacenes modernos), tiendas especializadas, tiendas especializadas, calles comerciales peatonales, supermercados, grandes supermercados integrales, centros comerciales estilo almacén, centros comerciales, tiendas de conveniencia, tiendas de descuento, mercados profesionales (mercados mayoristas) y mercados de agricultores. Entre ellos, los centros comerciales tipo almacén enfatizan la integración de almacenamiento y ventas y ubicaciones de distritos comerciales no centrales, las tiendas de conveniencia enfatizan los servicios comunitarios de conveniencia, los mercados profesionales enfatizan conceptos logísticos como transporte, almacenamiento y distribución, y los mercados de agricultores enfatizan la venta de productos agrícolas y secundarios. Estas formas y la calle peatonal comercial como forma arquitectónica están fuera del alcance de este artículo. La combinación de formatos de un proyecto de bienes raíces comerciales se refiere a que el desarrollador planifique los formatos de cada área funcional y cada piso del proyecto en función de los formatos existentes de la ciudad del proyecto y su comprensión de las tendencias futuras de desarrollo comercial, y haga pleno uso de varios inversiones que puedan ser recursos integrados para facilitar la venta del edificio como proyecto inmobiliario y la operación exitosa del proyecto como inmueble comercial en el futuro. El posicionamiento del portafolio de negocios debe completarse en las primeras etapas del desarrollo del proyecto. Según nuestra experiencia en transacciones, los siguientes factores se consideran principalmente para el posicionamiento del portafolio de formatos de negocios de un solo proyecto inmobiliario comercial: 1. Intentar introducir nuevos formatos de negocios que satisfagan las necesidades reales de la ubicación del proyecto, causando un fuerte impacto en el formatos comerciales originales y subvertir la antigua estructura comercial al mismo tiempo, determinar El formato comercial debe ser lo suficientemente grande como para no tener rival dentro de 3 a 5 años, formar una posición sólida en términos de escala y convertir el proyecto en un nuevo centro comercial; 2. Deben existir formatos comerciales convencionales y tiendas principales para garantizar que el proyecto tenga un impacto positivo en las propiedades comerciales circundantes después de su apertura, pero tiene un fuerte poder de ventas para atraer popularidad y acumular espíritu empresarial; también enfatiza las operaciones multiformato para complementar las ventajas de cada uno, reducir los costos operativos generales, aumentar los márgenes de beneficio y prevenir riesgos. 3. Los grandes almacenes modernos y los grandes supermercados integrales son más adecuados. Se introduce como un formato comercial convencional, pero existe una relación competitiva entre los dos, por lo que se debe prestar atención a su funcionamiento desalineado 4. En el futuro, el primer y segundo piso utilizarán formatos de calles peatonales incorporados con derechos de propiedad claros y fácil administración tanto como sea posible. Incluso si se introducen grandes almacenes modernos o supermercados integrales como tienda principal, es necesario considerar adoptar un método adecuado para la división de derechos de propiedad y dividir el proyecto en partes para la venta para garantizar la devolución de los fondos de desarrollo. los supermercados integrales pueden formar efectivamente una atmósfera de negocios que conduzca a garantizar que el proyecto sea exitoso, pero el alquiler requerido es relativamente bajo, lo que fácilmente crea un conflicto de "alquiler-venta" 6. Los grandes almacenes modernos se centran en la moda y las mujeres; Consumo y pueden permitirse alquileres más altos, pero este formato debe configurarse desde el primer piso, el área común es de al menos el 40%. Al igual que ocurre con los grandes supermercados integrales, hasta cierto punto algunos clientes potenciales se mostrarán reacios a invertir en este tipo de tiendas. Esto hay que tenerlo en cuenta a la hora de introducir grandes almacenes y grandes superficies integrales.
Basado en la experiencia práctica del autor en múltiples proyectos inmobiliarios comerciales y la experiencia personal en encuestas a gran escala de ciudades a nivel de prefectura nacional, el autor cree que, en vista del tamaño de la población, el nivel de consumo y el poder adquisitivo de la mayoría de las ciudades a nivel de prefectura nacional En las ciudades, en términos generales, un solo comercial El área total de construcción del proyecto inmobiliario es de 20.000 a 30.000 metros cuadrados, y de 3 a 4 pisos son apropiados. Si el área de desarrollo es demasiado pequeña debido a condiciones de planificación como la superficie del terreno y la densidad de construcción, o si la base de población urbana local es grande y el distrito comercial existente es muy próspero, también se pueden construir cinco pisos. Sin embargo, la superficie total de construcción debería limitarse generalmente a 40.000 metros cuadrados. Los desarrolladores deben ser claramente conscientes de que si la cantidad total de construcción de proyectos comerciales es demasiado grande, los riesgos de desarrollo aumentarán repentinamente. Otro estudio muestra que la tolerancia psicológica máxima de las personas para una sola área de un centro comercial es de 17.000 metros cuadrados, y su tolerancia física máxima es de 23.000 metros cuadrados. Ir más allá de esta "fatiga" es contraproducente. A juzgar por la escala general de los grandes almacenes extranjeros, el área comercial de una sola tienda es en su mayoría de 7000 a 8000 metros cuadrados. En Japón, las tiendas que superan los 6.000 metros cuadrados están sujetas a la "Ley de Grandes Tiendas". Lo que hay que estar atento es que actualmente hay muchos "grandes héroes" en el desarrollo inmobiliario comercial nacional. Algunos desarrolladores han desarrollado entre 50.000 y 60.000 metros cuadrados en ciudades a nivel de prefectura, e incluso en ciudades con una población de sólo 400.000 habitantes, han construido muchos gigantes comerciales de 6.543,8+100.000 metros cuadrados. La gente tiene motivos para preocuparse de que el "boom de los grandes centros comerciales" de China a principios de los años 1990 y el declive de los grandes centros comerciales a finales de los años 1990 vuelvan a ocurrir en unos pocos años. En términos de planificación arquitectónica, intente organizar plazas con fuentes secas, estacionamientos y otras plazas en el lado de la calle del proyecto, y preste atención a proporcionar un hermoso entorno comercial para que sea obvio en sus características de ocio. La forma arquitectónica enfatiza lo moderno y vanguardista, simple y luminoso, y muy reconocible. Preste atención a la accesibilidad del transporte vertical y cree un transporte vertical multicanal conveniente a lo largo de la calle: instale escaleras mecánicas exteriores para transportar a los clientes en la línea de flujo directamente al segundo o incluso tercer piso, y establezca puentes peatonales entre propiedades comerciales adyacentes. Se instalan ascensores turísticos en calles con valor paisajístico para guiar a los pasajeros directamente desde el suelo a cada piso. En la medida de lo posible, se debe instalar un atrio de tamaño adecuado en el edificio, porque el atrio es el punto clave de la organización del tráfico vertical y el clímax de la secuencia del espacio peatonal. Aquí hay mucha gente concentrada y el flujo de gente es grande. Lo más fácil es favorecer el flujo entre plantas y es apto para el ocio y el perfeccionamiento. Se deben utilizar materiales transparentes para introducir luz natural en el tragaluz en la parte superior del atrio, lo que no sólo ahorra energía, sino que también hace que el espacio superior sea abierto y brillante, atrayendo la atención hacia arriba. Las instalaciones de apoyo deben ser relativamente completas y se deben planificar y construir aire acondicionado central, escaleras mecánicas, ascensores de pasajeros, montacargas, sistemas de prevención de humo y extinción de incendios, sistemas de iluminación, sistemas de ventilación, sistemas de música ambiental, sistemas de indicación de carreteras, etc. en su lugar. En la mayoría de los casos no existe sótano ni semisótano. El sitio debe estar ubicado en el distrito comercial central para maximizar la utilización e integración de los recursos comerciales existentes. De acuerdo a la escala y número de pisos del proyecto total de construcción, las recomendaciones de combinación de negocios son las siguientes: 1. Cuando el área del primer piso es de 4000㎡~5000㎡ y el área total del edificio es de 16,000㎡~20,000㎡, la combinación de formatos es la siguiente: (1): 1f+2f+3f. Entre ellas, la 1F es una famosa calle comercial compuesta por tiendas de moda, boutiques y tiendas de descuento, así como 1 o 2 tiendas de comida rápida y bebidas frías. Las 2F y 3F son principalmente calles peatonales de ropa. 4F introduce marcas reconocidas para construir hipermercados profesionales, como hipermercados 3C (electrodomésticos, teléfonos móviles, computadoras) o hipermercados de muebles para el hogar o hipermercados profesionales como videojuegos, deportes, ferias de libros y salas de cine; de 3F y 4F están diseñados con fachadas transparentes y grandes El vidrio transparente de piso a techo y luces brillantes lo convierten en un lugar comercial con alta concepción artística y requisitos visuales para restaurantes, cafeterías, salones de té, etc. y se vende por separado. Y este tipo de área paisajística de comedor y entretenimiento con vista a la barandilla también tendrá un muy buen punto de venta. La razón por la que enfatizamos las ventas divididas de 3F y 4F es porque la escala total de construcción del proyecto es pequeña y el área máxima vendible es de solo 20,000 metros cuadrados. Para aumentar los ingresos por inversiones de los promotores, es necesario aumentar al máximo la proporción de puntos de venta divididos. La desventaja de esta combinación es la falta de tiendas principales. Sin embargo, debido a que la calle peatonal incorporada integra especialidades de moda y ropa, proporciona un ambiente comercial cómodo y luminoso y tiene un efecto de "grupo" obvio, lo que la hace más popular entre operadores y consumidores. Al mismo tiempo, la combinación es adecuada para el área de tiendas pequeñas, lo que facilita el control del precio total y facilita así la promoción. Cabe destacar que desde la perspectiva de la estrategia de precios, resolviendo la contradicción "alquiler-venta" y facilitando la operación y gestión posterior a la apertura, esta combinación de utilizar el primer piso como calle peatonal y luchar por la mayor cantidad de pisos posible es la primera opción para proyectos inmobiliarios comerciales individuales y principales métodos de combinación. Aunque los negocios con calles peatonales integradas son actualmente raros en las ciudades a nivel de prefectura, sin duda se convertirán en una tendencia popular en el futuro. Combinación (2): 1f+2f2/3 es una calle peatonal integrada, 2F1/3+3F es un gran supermercado integral y 4F es una tienda profesional.