El impacto negativo de los bienes raíces comerciales en el futuro superará o superará al del mercado residencial.
Ha pasado la primera mitad del año y a menudo aparecen noticias de pérdidas, cierres y cierres de tiendas, lo que hace que la gente se preocupe aún más por aquellos centros comerciales y grandes almacenes que están escasamente poblados y en condiciones de deterioro. .
Es un hecho indiscutible que el sector inmobiliario comercial está saturado. Sin embargo, esto no ha detenido el rápido desarrollo de proyectos inmobiliarios comerciales y todavía están surgiendo un gran número de centros comerciales. Por ejemplo, Dalian Wanda afirma construir 100 Wanda Plazas al año. La gente no puede evitar preguntarse: ¿las empresas inmobiliarias están interesadas en desarrollar proyectos comerciales debido a la demanda del mercado o por otras razones?
Los expertos advierten que en los próximos años los ajustes en el sector inmobiliario comercial en ciudades de segundo y tercer nivel serán inevitables. ¿Cómo están respondiendo las empresas a este desafío? Debemos prestar suficiente atención al impacto de la desaceleración de los ajustes en el mercado y la economía.
Fondo de Previsión Total
"Creo que la oferta actual de bienes raíces comerciales en China generalmente excede la demanda. Hay un excedente importante en las ciudades de primer y segundo nivel, y hay Todavía hay demanda en algunas ciudades de tercer y cuarto nivel", dijo el ex Ministro de Comercio Huang Hai, asistente y director del Comité de Expertos en Comercio Interior, en una entrevista con un periodista del China Business Daily.
Según las estadísticas de los departamentos pertinentes, el total de complejos no residenciales en 50 ciudades clave de todo el país alcanzó los 564 millones de metros cuadrados en 2015, un aumento del 77 % con respecto a 2013. En 2014, la superficie recién inaugurada del Global Shopping Center fue de 114.000 metros cuadrados, superior a los 1,06 millones de metros cuadrados de 2013. Entre los 20 nuevos centros comerciales más activos del mundo, China representa la mitad, aportando 5,7 millones de metros cuadrados de superficie terminada. El Centro de Consultoría de la Industria de Centros Comerciales de China predice que se completarán y abrirán 7.000 centros comerciales en 2025, y para entonces habrá más de 10.000 centros comerciales en China.
“La cantidad total de bienes raíces comerciales en las ciudades de primer nivel ha llegado a la saturación, e incluso algunas áreas se han convertido en excedentes”. Lai Yang, presidente del Instituto de Investigación de Estrategias de Circulación Jingshang de Beijing, también expresó la misma opinión. en una entrevista con un periodista del Huashang Daily. Considera que el exceso de oferta de inmuebles comerciales, junto con una mala gestión, ha provocado una disminución del rendimiento del comercio minorista y debe transformarse o cerrar.
En entrevistas recientes, los periodistas descubrieron que la tendencia de cierres de negocios minoristas desde el año pasado no se ha desacelerado. Debido a la sobreproducción de centros comerciales y otros formatos, los grandes almacenes han cerrado o transformado. La investigación muestra que Parkson Commercial cerró 8 tiendas, Huatang cerró 4 tiendas en Beijing el año pasado y Wanda Department Store cerró 10 tiendas. Según datos del Centro de Investigación de Bienes Raíces Comerciales de Real Estate China, 38 grandes cadenas de grandes almacenes han cerrado desde el año pasado. Las marcas de grandes almacenes con mayor número de cierres de tiendas son Parkson y Martha Spencer, con 5 tiendas cada una, seguidas de Ito-Yokado, con 4 tiendas cerradas. Los cierres de tiendas son graves en ciudades como Beijing, Hangzhou, Qingdao y Tianjin.
Desde Wangfujing, Xidan y Guomao en Beijing hasta Nanjing Road y Huaihai Road en Shanghai, los grandes almacenes actuales están escasamente poblados y rara vez son visitados. Muchas marcas internacionales conocidas han desaparecido y las marcas de segundo nivel compiten para vender sus productos con descuentos. Desde ciudades de primer nivel hasta ciudades de segundo y tercer nivel, desde la costa este hasta las regiones del interior central y occidental, las ventas de un gran número de tiendas físicas están disminuyendo.
En las grandes ciudades de Guangdong, es difícil atraer inversiones inmobiliarias comerciales. Huang Wenjie, presidente de la Asociación de Inversión en Bienes Raíces Comerciales de Guangdong, dijo que la oferta de bienes raíces comerciales ha crecido explosivamente en los últimos años y la competencia por excelentes recursos comerciales se ha vuelto cada vez más feroz. Al mismo tiempo, la industria de bienes raíces comerciales generalmente enfrenta dificultades para atraer inversiones.
Huang Hai dijo a un periodista del China Business Daily: "El alquiler de los bienes raíces comerciales nacionales es demasiado alto. El alquiler ha entrado en los dos costos principales de las empresas comerciales y es insoportable. Los márgenes de beneficio comercial son inherentemente bajos. En los últimos años, el crecimiento de las ventas ha disminuido, lo que ha agravado las dificultades. Como resultado, después de que expiraron los contratos de arrendamiento de muchos centros comerciales, los propietarios no pudieron renovarlos debido al aumento de los alquileres y algunos incluso cerraron durante el período de arrendamiento. Huang Hai cree que “la saturación del sector inmobiliario comercial es relativa, no del todo. El mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel está madurando gradualmente y los recursos de suelo urbano ya son muy abundantes, pero algunas nuevas zonas residenciales aún necesitan construir propiedades comerciales. "Habrá un pico de oferta en el segundo, tercer y cuarto nivel, y la oferta total de los complejos urbanos será en 2015. La mayoría se concentra en ciudades de segundo y tercer nivel.
“No creo que se pueda decir que la oferta supere la demanda y deba subdividirse”. Dijo Zhang Jing, gerente senior del departamento de consultoría estratégica de RET, en una entrevista con un periodista del China Business Daily. que solo desde la perspectiva del área y el volumen, este año Desde entonces, los bienes raíces comerciales han experimentado un crecimiento explosivo, con una oferta que alcanzó el millón de metros cuadrados en Beijing y muchos volúmenes individuales alcanzaron los 100.000 metros cuadrados. Esta tendencia no se estabilizará hasta 2020.
Ciudades circundantes con áreas rurales
El periodista se enteró de que dado que el mercado de bienes raíces comerciales en las ciudades de primer y segundo nivel está básicamente saturado, las empresas inmobiliarias han comenzado a desviar su atención. a los centros de ciudades de tercer y cuarto nivel e incluso a ciudades de quinto nivel. Algunos desarrolladores también optan por desplegar bienes raíces comerciales mediante la estrategia de "rodear la ciudad con áreas rurales".
Cada vez más empresas inmobiliarias están empezando a centrarse en la "carne grasa" de los bienes raíces comerciales. Recientemente, Vanke también ha estado desarrollando agresivamente bienes raíces comerciales. Los datos públicos muestran que el desarrollo inmobiliario comercial de Vanke se ha lanzado en más de 60 ciudades de todo el país y ha planificado más de 20 proyectos de complejos comerciales urbanos en los distritos comerciales centrales de ciudades de primer y segundo nivel de todo el país. También hay negocios comunitarios a gran escala y centros comerciales regionales, como Vanke Red Plaza, Vanke Life Plaza, etc. Según el último plan de desarrollo de Vanke, esta empresa decidida a transformarse busca aumentar rápidamente los activos inmobiliarios comerciales. Vanke ha elevado el sector inmobiliario comercial a la dirección de desarrollo y altura estratégica del grupo.
La oferta de bienes raíces comerciales ha superado seriamente la demanda. ¿Por qué todavía hay tantos promotores inmobiliarios que acuden a él?
“Creo que la razón subyacente es que los grandes desarrolladores quieren ocupar rápidamente el mercado”. Las ciudades de cuarto nivel no son principalmente mercados mayoristas de productos básicos pequeños, una combinación de mayoristas y minoristas, principalmente minoristas. Este tipo de mercado está compuesto por varios comerciantes, la calidad del producto no es alta y la gestión es caótica. existen riesgos de seguridad, lo que brinda una oportunidad a los grandes desarrolladores como Wanda. Se puede decir que los grandes desarrolladores como Wanda y China Resources no tienen competidores en las ciudades de tercer y cuarto nivel. valor, desarrollar el mercado inmobiliario y utilizar las ganancias inmobiliarias para compensarlo en el sector inmobiliario comercial. Por otro lado, a largo plazo, puede exprimir a otros competidores y alcanzar el dominio”.
Según Kerui, los bienes raíces comerciales han entrado en la segunda ola de acaparamiento de tierras. En esta etapa, en la que gradualmente se establecen y mejoran varios mecanismos de salida, puede ser un buen momento para ingresar al sector inmobiliario comercial. Sin embargo, muchos promotores inmobiliarios consideran que el enorme valor potencial en el futuro es un criterio importante para la selección del sitio y se enfrentan a un período de apoyo comercial más largo. Ya sea de propiedad propia o de arrendamiento, soportará un mayor grado de presión financiera. Para hacer frente a la presión financiera, se transmitirá a los inversores o a la corriente principal.
“El modelo Wanda Plaza tendrá mucho espacio para el desarrollo en ciudades de tercer y cuarto nivel”. Zhang Jing, gerente senior del Departamento de Consultoría Estratégica de RET, tiene sus propios puntos de vista únicos. Ella cree que en las ciudades de tercer y cuarto nivel, los niveles y hábitos de consumo de las personas todavía están estancados en el reconocimiento de marca de las ciudades de primer nivel hace 10 años. Por ejemplo, KFC y McDonald's siguen siendo muy populares a nivel local, pero no lo son. ya no es popular en las ciudades de primer nivel. Por lo tanto, propiedades comerciales como Wanda Plaza han entrado en un período de rápido crecimiento.
“Todavía hay muchas oportunidades de mercado en las ciudades de tercer y cuarto nivel. Muchas ciudades no tienen centros comerciales, incluidas las ciudades a nivel de prefectura y las ciudades a nivel de condado, que son lugares económicamente desarrollados. Todavía hay oportunidades para ingresar a estas ciudades ". El vicepresidente senior de Xincheng Holdings, Ouyang Jie, dijo recientemente: "En el futuro, solo se podrán construir más de 1.600 centros comerciales en ciudades de tercer y cuarto nivel. Si miramos la velocidad de la construcción de centros comerciales. En los últimos años, el número de centros comerciales construidos cada año ronda los 400. En los últimos diez años, la era de los centros comerciales nacionales está llegando a su fin "
Cambios en el pensamiento de gestión
.A pesar de las prometedoras perspectivas del mercado, algunos expertos de la industria todavía señalan que existen muchos problemas y riesgos potenciales. Aunque estas ciudades de tercer y cuarto nivel actualmente no cuentan con buenos complejos comerciales, es posible que el modelo de Wanda no avance. En el futuro, a medida que se unan cada vez más empresas inmobiliarias, el "combate cuerpo a cuerpo" puede ser inevitable.
Actualmente la homogeneidad del sector inmobiliario comercial es grave. Lai Yang señaló que el núcleo para que las empresas inmobiliarias aprovechen este mercado es producir productos diferenciados, de lo contrario la competencia homogénea es propensa a riesgos. En la actualidad, los centros comerciales se centran principalmente en compras y restaurantes, y pocos consideran realmente los centros comerciales como una forma de vida.
“Debido a la homogeneidad, es difícil que la promoción de inversiones se convierta en un problema común bajo la nueva normalidad económica”. Huang Hai cree que el crecimiento actual del mercado está disminuyendo y la demanda de instalaciones comerciales está disminuyendo; la oferta de bienes raíces comerciales excede la demanda y la competencia es feroz; los estándares de construcción y decoración de proyectos de bienes raíces comerciales son demasiado altos y los alquileres no se pueden reducir, el comercio electrónico desvía una gran cantidad de la demanda de bienes, lo que empeora aún más las tiendas físicas;
Desde la perspectiva del entorno externo, a medida que cambian los hábitos de consumo de los consumidores, los centros comerciales centrados en formatos de experiencia se han alejado de los grandes almacenes tradicionales. Este complejo se centra en comer, beber y divertirse. Los consumidores quieren disfrutar de esta experiencia, como ir a exposiciones de arte, ver películas, nadar y jugar. En el modelo original de centro comercial, estos servicios al consumidor no se proporcionaban.
Por lo tanto, Lai Yang propuso que se debe mejorar el antiguo modelo. Las operaciones comerciales ya no deberían dividirse por formato comercial, profesión y categoría, sino que deberían integrar bienes y servicios en torno a los estilos de vida de un grupo de consumidores. El auge de los centros de estilo de vida en los últimos años refleja este cambio en la filosofía empresarial.
En opinión de Lai Yang, el desarrollo empresarial bajo la nueva normalidad se divide principalmente en dos tendencias principales. Los negocios urbanos se están transformando principalmente en "centros de estilo de vida", mientras que los negocios suburbanos se están convirtiendo gradualmente en "destinos de ocio y entretenimiento". Por ejemplo, Oriental Xintiandi y Xidan Joy City tienen una gran capacidad para atraer clientes. Muchos grandes almacenes tradicionales se enfrentan a una transformación, ajustando su estructura de marca, añadiendo nuevos formatos de negocio como restauración, ocio, entretenimiento y educación, y añadiendo más experiencias divertidas para satisfacer los diferentes niveles de necesidades de los consumidores. Jinyuan New Yansha Mall continúa ajustando su estructura de marca, enfocándose en la vida y el ocio, creando un concepto de centro comercial familiar y combinándolo con marketing de nuevos medios, atrayendo con éxito a una gran cantidad de consumidores familiares jóvenes. Beijing SKP (Guangxin Tiandi) ha logrado grandes logros uno tras otro. El año pasado, ocupó el primer lugar entre los principales centros comerciales/centros comerciales del país con ventas de 7.500 millones de yuanes, ocupando firmemente el primer lugar entre los "grandes almacenes Money".
“La innovación y la transformación son el único camino a seguir”. Lai Yang dijo que mientras las tiendas físicas estén cerca de la demanda de innovación del mercado, cuanto antes una empresa innove y se transforme, más fácil será aprovechar la oportunidad. Ante el rápido aumento del comercio electrónico, la principal prioridad para sobrevivir a los grandes almacenes tradicionales es acelerar su transformación.
Zhang Jing, director senior del Departamento de Consultoría de Estrategia de RET, cree que aunque existe un excedente general de inmuebles comerciales, todavía existen tiendas físicas únicas y diferenciadas. "Si las tiendas son iguales, habrá excedente sin ninguna diferencia. Si son únicas, se destacarán". Beijing Chaoyang Joy City resalta las características del juego. El año pasado, sus ventas aumentaron a 2 mil millones de yuanes, un aumento del 30% respecto al año anterior. Blue Harbour atrae a hombres guapos y bellezas enamoradas con su rico sabor exótico; el diseño único del Centro Comercial Fangcaodi es único con su elegante atmósfera artística. "La aparición de nuevos proyectos comerciales también es algo bueno. Es un desafío a aquellos rígidos y tradicionales proyectos antiguos. Después de la ley de competencia de supervivencia del más fuerte, los que quedan son los mejores".
Allí No hay forma de deshacerse del modelo operativo de bienes raíces comerciales. Se eliminará el antiguo formato de negocio. Los expertos predicen que si los formatos comerciales representados por los centros comerciales tradicionales no se ajustan, transforman y actualizan, enfrentarán una enorme presión para sobrevivir, por lo que un tumulto es inevitable.
El cercamiento tiene grandes riesgos.
“Aunque todavía hay espacio para el desarrollo de bienes raíces comerciales en ciudades de tercer y cuarto nivel, debido a la disminución de la población en las ciudades de tercer y cuarto nivel y la demanda limitada de espacio, los desarrolladores ansiosos por ocupar Los terrenos en ciudades de tercer y cuarto nivel pueden enfrentar riesgos de inversión ", dijo Lai Yang.
Zhu Haibin, economista jefe de JPMorgan Chase China, señaló que el sector inmobiliario comercial afrontará mayores riesgos en los próximos uno o dos años y, por tanto, su rango y velocidad de ajuste superarán los del mercado residencial. , deberíamos estar alerta lo antes posible ante el posible impacto negativo en la economía.
El actual exceso de oferta de bienes raíces comerciales es muy evidente en muchas ciudades de segundo nivel. En algunas ciudades, el nuevo suministro planificado supera incluso el inventario total actual. Por el lado de la demanda, es probable que la demanda de bienes raíces comerciales se reduzca. A Zhu Haibin le preocupa aún más que "una vez que los bienes raíces comerciales disminuyan drásticamente, será difícil ajustar las políticas". Además, es relativamente fácil que los modelos de desarrollo y financiamiento de los bienes raíces comerciales provoquen ajustes drásticos en el mercado. Una vez que el mercado está lento o hay un problema en la cadena de capital, fácilmente puede llevar al fracaso de todo el proyecto. De hecho, los datos de los últimos años muestran que la inversión en bienes raíces comerciales ha sido mucho más volátil que la inversión residencial.
Desde una perspectiva macroeconómica, aunque la inversión en bienes raíces comerciales representa alrededor del 30% de toda la inversión inmobiliaria, es mucho menor que la inversión residencial. Sin embargo, desde la perspectiva de su impacto en las industrias upstream y downstream, no se puede ignorar el impacto de los bienes raíces comerciales. Zhu Haibin dijo que tomando como ejemplo la demanda de acero, los bienes raíces y la construcción contribuyen alrededor del 60% de la demanda, pero la demanda de bienes raíces residenciales y comerciales es básicamente la misma. En otras palabras, la demanda de acero para inversiones en unidades inmobiliarias comerciales es casi el doble que la de unidades residenciales.
¿Cómo afrontar los riesgos que pueden afrontar los inmuebles comerciales? Desde la perspectiva de la oferta y la demanda, los ajustes en las ciudades de segundo y tercer nivel serán inevitables en los próximos años. Lo que es más realista es cómo responden las empresas a este desafío y cómo mitigar el impacto de los ajustes en el mercado y la economía.
Zhu Haibin cree que "desde la perspectiva de los desarrolladores, el desarrollo inmobiliario comercial debería prestar más atención a los cambios en la oferta y la demanda del mercado y mejorar las características del proyecto. En términos de métodos de financiación, métodos de financiación innovadores Se pueden desarrollar fondos basados en el mercado de capitales, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y los valores respaldados por hipotecas de bienes raíces comerciales (CMBS).
Desde la perspectiva de la política económica, debemos esforzarnos por encontrar un equilibrio razonable entre estabilizar el crecimiento y ajustar la estructura, y evitar utilizar la estabilidad como excusa para interferir con el ajuste normal del mercado. ”