¿A qué debe prestar atención al comprar una casa de segunda mano en la ciudad de Taiyuan? ¿Cuáles son los procedimientos para completar los trámites? (Estoy ansioso, pídale ayuda a un experto)
A qué prestar atención al comprar casas de segunda mano
1. Verificar la identidad del vendedor. Si es una persona física, verificar su cédula de identidad; si es una organización, acudir a la Oficina Industrial y Comercial para consultar sus archivos, si el vendedor tiene un apoderado, verificar si tiene un poder notarial;
2. Acude a la Autoridad de Vivienda para comprobar el certificado de propiedad del vendedor. Verifique si hay un propietario con derecho a la casa. Si la casa es propiedad de varias personas, el vendedor debe proporcionar los documentos de identidad de todos los propietarios y un documento escrito que acepte vender la casa si la casa es propiedad de; una pareja, propiedad, si tiene el consentimiento por escrito del cónyuge del vendedor, si la casa ha sido alquilada, el vendedor debe proporcionar una opinión escrita del consentimiento del arrendatario para la venta; si la casa ha sido hipotecada, el vendedor debe proporcionar una opinión; Documento escrito del consentimiento del acreedor hipotecario a la venta de la casa.
3. Si compra una casa a través de una agencia de vivienda, el comprador debe elegir una agencia formal con cierta credibilidad. Si es necesario, puede verificar los "dos certificados" que la agencia debe tener. por el departamento industrial y comercial, y el segundo es el certificado de calificación de agente intermediario emitido por la Oficina de Administración de Vivienda y Tierras.
4. Comprobar con atención si el nombre que figura en el DNI del vendedor o en el expediente industrial y comercial coincide con el del propietario del inmueble en el certificado de propiedad. En principio, no debe haber error en una sola palabra.
5. Si compra vivienda pública, debe comprender si la vivienda pública comprada es a precio de costo o a precio estándar. La vivienda pública comprada a precio estándar debe compensar el costo en el momento de la transferencia. Dado que las unidades originales de vivienda pública generalmente conservan el derecho de preferencia de vivienda pública, se debe exigir al vendedor que proporcione una opinión por escrito sobre la unidad que renuncia al derecho de preferencia. Además, debido a su naturaleza especial, las viviendas públicas en el. militares, hospitales y escuelas no se pueden comprar sin el consentimiento de la unidad. Bajo ninguna circunstancia se venderá.
6. Si la casa comprada es una vivienda pública o una vivienda asequible, el vendedor también debe proporcionar la aprobación de un departamento gubernamental para su transacción de listado.
7. Si te enteras de que la casa que quieres comprar se encuentra en las siguientes situaciones, no debes comprarla: una casa que ha sido incluida en el aviso de demolición o una casa que ha sido requisada por el estado; ha sido confiscado por el tribunal popular o agencia administrativa de acuerdo con la ley casas construidas ilegalmente o casas con disputas sobre derechos de propiedad;
8. Revisión de la calidad de la vivienda y otras instalaciones de apoyo. En este enlace, además de comprobar los aspectos más intuitivos del tipo de casa, estructura, materiales, etc., los compradores de vivienda también deben comprender mejor los detalles del suministro y consumo de electricidad, calidad del agua, presión del agua, gas, calefacción, dirección de las tuberías. , etc.; entender la propiedad Los servicios y estándares de cobro proporcionados por la empresa.
9. Los compromisos clave deben quedar reflejados en el contrato de compraventa de la vivienda. Cuando el precio de transacción reportado por el departamento de administración de bienes raíces es significativamente menor que el precio de mercado, o cuando la casa comprada se utiliza como préstamo hipotecario, las partes de la transacción deben evaluar la casa comprada durante el proceso de firma, se debe prestar especial atención; debe pagarse a cualquier acuerdo clave en la transacción. Cualquier compromiso asumido por el vendedor debe reflejarse en el contrato y no puede ser reemplazado por acuerdos orales, porque los acuerdos orales no pueden probarse en caso de una disputa. Los términos necesarios del contrato incluyen principalmente: superficie de la casa e instalaciones auxiliares, precio y forma de pago, período de uso del suelo, período de entrega de la vivienda, responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc ., si elige la forma de pago de un préstamo hipotecario, deberá; realizar los trámites de préstamo de acuerdo con la normativa.
La referencia fiscal es la siguiente:
20 yuanes por verificación de archivos
Tarifas de notario, precio de transacción*0,3%
Impuesto comercial : precio de transacción*5,6 %
1. Las residencias ordinarias están exentas de impuestos durante cinco años (incluidos cinco años).
2. Para residencias ordinarias de menos de 5 años se cobrará el importe íntegro.
3. Si la vivienda no ordinaria ha sido utilizada durante 5 años, se cobrará la diferencia.
4. Las residencias no ordinarias de menos de 5 años tributan íntegramente
Impuesto sobre la renta de las personas físicas: precio de transacción * 1%
1. 5 años (inclusive) 5 años), y es la única vivienda de la familia del vendedor, está exenta del impuesto.
2. Las viviendas no residenciales (sin límite anual) gravan el 1% del precio de transacción.
3. La cesión de vivienda donada gravará el 20% de la diferencia.
4. Las donaciones directas, según el certificado antiguo, quedan exentas a los 5 años.
Impuesto de escrituración:
1. Precio de transacción * 1% Para residencias ordinarias inferiores a 90 metros cuadrados, si el comprador no es la única residencia, se aplicará el 3% del precio de transacción. gravado.
2. Precio de transacción * 1,5% Para viviendas ordinarias superiores a 90 metros cuadrados e inferiores a 144 metros cuadrados, si se comprueba que el comprador no es la única vivienda, se cobrará el 3% del precio de transacción. .
3. Precio de transacción * 3%, (144 metros cuadrados o más incluidos 144 metros cuadrados)
Ingresos del terreno:
Precio de transacción * 0,5%, vivienda impuesto de reforma.
Impuesto sobre el valor añadido del suelo:
1. Precio de transacción * 1%, las propiedades residenciales están exentas.
2. Para propiedades no residenciales, se aplica la tasa completa (sin límite anual), "valor agregado" * 30%.
Impuesto de timbre: Precio de transacción*0,05%
1. Las propiedades residenciales están temporalmente exentas.
2. Donación, no residencial, sujeta a impuestos (0,05% para ambas partes).
Tarifa de transferencia:
1. Área * 2,5 yuanes/metro cuadrado, vivienda pública comprada (vivienda de reforma de vivienda, vivienda pública de gestión directa, vivienda asequible, vivienda asequible, vivienda para recaudación de fondos) ).
2. Área*6 yuanes/metro cuadrado, vivienda comercial.
3. Área*8 yuanes/metro cuadrado, villas y edificios no residenciales.
Tarifa de registro de transferencia de propiedad:
1. 80 yuanes/libro, garajes residenciales y de apoyo
2. 550 yuanes/libro, garajes no residenciales e inigualables. .
3. 10 yuanes/libro, *** tiene certificado.
Impuesto de calcomanía: 5 yuanes/artículo.
Por ejemplo, si el precio de la vivienda es de 400.000 yuanes, el 5,6% restante = 22.400,00 yuanes se calcula así.
Proceso de compra-venta de vivienda de segunda mano:
1. Busca información de intermediarios y regístrate. Los compradores y vendedores acuden al intermediario para consultar sobre las políticas pertinentes para las transacciones de viviendas de segunda mano. La empresa de corretaje relaciona a los compradores y vendedores según la situación real y los conecta. Los compradores y vendedores registran la información de compra y venta respectivamente. En este sentido, un aspecto importante al que se enfrentan compradores y vendedores es elegir un intermediario verdaderamente confiable, lo que está directamente relacionado con la seguridad de la transacción y la entrega fluida del pago de la vivienda.
2. Aprobación de calificación de mercado El vendedor debe acudir al departamento de gestión de transacciones de bienes raíces del distrito o condado donde se encuentra la casa para solicitar un "Aviso de aprobación de cotización" y seguir los procedimientos de aprobación de cotización. Si se trata de una taberna que se ha adquirido, en su cotización se deberán estampar tres tipos de sellos. El primer sello es el que está estampado en el formulario de encuesta de ventas. Lo utiliza principalmente la unidad para comprobar la naturaleza del uso del suelo con el fin de comprobar si el terreno donde se encuentra la casa está en venta o asignado de forma gratuita. El segundo sello es el que está estampado en el formulario de consulta de listado. Posteriormente, Beijing emitió regulaciones e instrucciones complementarias. Si el propietario de la vivienda pública comprada no tiene un acuerdo especial con el propietario original, el propietario original no necesita aceptar un acuerdo. estampilla. El tercer sello es el sello estampado en el formulario de confirmación de la solicitud de cotización, que es revisado y aprobado por el departamento de bienes raíces de cada distrito antes de que se firme la compra y venta. El objetivo principal es comprobar en la tabla si pertenece a varios tipos de casas que tienen prohibido figurar en la normativa. Las casas con los siguientes derechos de propiedad no se pueden enumerar ni comercializar: 1. Las tabernas de agencias directamente dependientes del gobierno central 2. Las tabernas de propiedades militares, hospitales (hospitales) y escuelas (escuelas) se encuentran en el mismo recinto que la oficina; de la unidad; 3. Casas con derecho de uso; 4. Compradas a precio estándar, pero el precio restante no ha sido pagado a precio de costo; 5. Casas construidas en terrenos colectivos rurales, casas comerciales de segunda mano con certificados de propiedad rural; 6. Ya incluida en el alcance de los anuncios de demolición 7. La casa tiene la propiedad, pero otras personas no están de acuerdo en venderla 8. Hay una disputa sobre la propiedad 9. Ha sido hipotecada sin el consentimiento por escrito de; el deudor hipotecario 10. Se formará después de su puesta en venta en el mercado. Es difícil encontrar nueva vivienda 11. La propiedad ha sido sellada o la transferencia de propiedad está restringida de otras maneras según la ley; La vivienda ha sido alquilada a terceros y el vendedor no ha notificado al arrendatario conforme a la normativa, infringiendo el derecho de tanteo y otros derechos e intereses del arrendatario.
3. Evaluar e inspeccionar los detalles de la casa. El intermediario revisará el documento de identidad y el certificado de propiedad (incluyendo si los derechos de propiedad son válidos, si la casa está hipotecada, etc.) y los conservará. para el registro del intermediario. El agente realiza inspecciones in situ para comprender los detalles de la casa, como el suministro de agua y drenaje del techo, paredes, baños y cocinas, si hay decoraciones que dañen la estructura, si hay construcciones altruistas y la ocupación de plataformas de techo y pasillos. La valoración preliminar proporciona referencia para determinar el precio de venta.
4. Firmar el acuerdo. Después de verificar la casa, el intermediario de la transacción firma un acuerdo de compraventa encomendado con el vendedor de la casa y el comprador de la casa, respectivamente. Después de que el comprador y el vendedor confirman el precio de la casa y asuntos relacionados, acuden al intermediario para firmar un contrato de compraventa. Generalmente, los detalles de la casa del vendedor deben constar en el contrato y al mismo tiempo se deben pagar los honorarios de agencia. La tarifa general de agencia la paga el comprador y el importe es el 2,5% del precio de la vivienda. También se cobra tanto al comprador como al vendedor al mismo tiempo.
Para reducir posibles riesgos en transacciones de vivienda de segunda mano, son esenciales las siguientes disposiciones: 1. Enumerar la información básica: los nombres, direcciones e información de contacto del comprador y vendedor 2. Exigir que el vendedor o intermediario lo indique claramente; la información básica sobre la casa, incluyendo la ubicación, naturaleza, área, estructura, distribución, decoración, instalaciones y equipamiento de la casa, si existe hipoteca y si alguien acepta venderla. 3. Cuestiones relacionadas con el precio: En; el contrato, indique el precio total de la vivienda e indique que se trata de una compra única, ya sea un pago sexual, un pago a plazos o una solicitud de préstamo, indique el tiempo de pago y acuerde los términos de pago. , condiciones, procedimientos y honorarios pertinentes; 5. Responsabilidad por incumplimiento de contrato: se considerará claro cuando se produzca la situación de incumplimiento de contrato, cálculo y pago de indemnización, depósitos, indemnizaciones y forma de resolución de controversias (arbitraje). , litigios, etc.) cuando fracasa la negociación; 6. Señalar los términos para la entrada en vigor, suspensión, terminación o terminación del contrato; 7. Acordar cambios en el contrato; Condiciones de transferencia o prohibiciones de cambios o transferencias; Además, al agregar algunos términos, estos deben estar implementados en el texto, y el intermediario está obligado a sellar en ellos el sello oficial de la empresa.
5. El garante intermediario presenta el pago de la vivienda Para garantizar los intereses vitales del comprador y vendedor de bienes raíces y evitar disputas innecesarias en la transacción, el intermediario actúa como garante intermediario después de aceptar el consentimiento. del comprador y del vendedor Prestar servicios de intermediación y seguros de intermediación en materia de "pago de compra de vivienda y entrega de inmueble" en transacciones inmobiliarias. Después de que el comprador y el vendedor firman el contrato de compraventa, firman el "Contrato de seguro de intermediario" con el intermediario *** y pagan la prima del seguro. El vendedor presenta el original y la copia del certificado de propiedad de la vivienda, el aviso de aprobación del listado de vivienda pública y el sello con su nombre. El comprador debe presentar una copia de un documento de identidad válido y un sello con su nombre, y al comprar una casa en otros lugares, una persona de otras provincias o ciudades debe solicitar un "Aviso de aprobación para la compra de una casa en Beijing por parte de personas de otros países". Provincias".
6. Liquidación de transferencia El comprador y el vendedor pagan los impuestos y tasas pertinentes y pasan por los procedimientos de transferencia de la escritura. Luego, después de que el comprador y el vendedor confirman que la propiedad es correcta, el mediador ayuda al comprador y al vendedor. al completar la entrega de la propiedad y liquidar los honorarios de administración de la propiedad y encargarse de la reubicación de la cuenta del vendedor, entregar las llaves de la casa vendida al comprador, entregar el pago de la casa del comprador al vendedor y las tres partes realizarán la liquidación del seguro; la empresa de corretaje ayudará a gestionar el cambio de derechos de propiedad; si el comprador necesita un préstamo, la empresa de corretaje ayudará a manejar y proporcionará garantías periódicas;
Material de referencia: Preguntas y respuestas de Soufun