La población determina el desarrollo y el crecimiento económico de una ciudad, entonces, ¿qué tal la introducción de la población de Chongqing en 2018?
De hecho, muchas personas no han entendido este hecho: Chongqing tiene una población mayor que la de Australia, pero la población registrada en los nueve distritos de la ciudad principal es sólo de más de 6 millones, lo que representa menos de una quinta parte de la población total. De hecho, el tamaño de la población del Gran Chongqing se parece más al de una provincia, mientras que la ciudad principal (similar a la capital provincial) tiene una población más pequeña. Los nueve distritos de la ciudad principal cubren un área de más de 5.000 kilómetros cuadrados, que es más grande que el distrito municipal de Shanghai. El área construida real es de sólo más de 500 kilómetros cuadrados. Una gran cantidad de áreas urbanas son terrenos baldíos. Y las zonas rurales incluso en el área central, se puede ver una gran cantidad de terrenos baldíos expuestos. Algunos El tamaño del área es asombroso. La principal zona urbana de Chongqing está generalmente escasamente poblada. No hay mucha gente que viva en suficientes casas y la densidad de viviendas supera la densidad de población. En Google Maps se puede ver claramente que los suburbios remotos de la ciudad principal de Chongqing están bloqueados y divididos por montañas y sistemas de agua. El tamaño de las áreas urbanizadas y la densidad de población son terriblemente bajos y no pueden cumplir con los requisitos básicos. Aglomeración de población en las grandes ciudades. Estas áreas también tienen las tasas de desocupación más altas y son los verdaderos cementerios de los primeros compradores de viviendas.
Otro hecho digno de mención es que la población de edad avanzada en Chongqing está creciendo rápidamente. Como se puede ver en la figura siguiente, la proporción de población de edad avanzada mayor de 65 años en Chongqing es incluso mayor que la de Guizhou. Podemos observar esto en áreas tradicionales de envejecimiento como el distrito de Dadukou, el distrito de Shapingba y el distrito de Banan. Hay tantas personas mayores en las calles que te sientes como si estuvieras en una ciudad del condado. Ésta es la razón principal por la que no recomendé estas zonas. Nuestro modelo de análisis de big data muestra que el envejecimiento es casi catastrófico al acelerar la depreciación de las propiedades. Ranjiaba, una zona rica hace diez años, todavía está sujeta al envejecimiento y no se ha recuperado. El envejecimiento también va acompañado de una baja tasa de natalidad y una escasez de adultos jóvenes en edad de trabajar. A menudo podemos ver que en las comunidades residenciales hay muy pocos limpiadores comerciales de alrededor de 40 años. Es difícil contratar trabajadores y jóvenes. Este es un problema que enfrentan muchas industrias en Chongqing. ***El mismo problema.
No es fácil para una ciudad con una población urbana tan pobre, un proceso de urbanización tan lento y una población que envejece tan gravemente lograr duplicar los precios de la vivienda en un año debido principalmente a la demanda interna. Especialmente de los tres ciclos del mercado inmobiliario de Chongqing de 2008 a 2017, los precios de la vivienda en Chongqing son apreciados principalmente por la gente de todo el país debido a su baja valoración, es decir, son baratos. Por lo tanto, los precios de la vivienda en Chongqing también han sido elogiados como "limpios". La mayoría de los extranjeros sienten que la gente de Chongqing vive feliz y saludable en un lugar con precios de vivienda tan bajos.
Pero esto es sólo una ilusión. Desde una perspectiva micro, los bienes raíces son una clase de activo importante asignada por las familias chinas. Hasta cierto punto, son una moneda de cambio importante para la jubilación. Según estadísticas incompletas, aunque el hogar promedio en Chongqing posee tres casas, los préstamos de muchas personas no han sido cancelados ni siquiera después de diez años. Los precios de la vivienda en Chongqing son muy bajos, pero el número de casas hipotecadas no bancarias en Chongqing es menor que en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen. Esto también es importante. razón por la cual todo el mundo informa que los precios de tasación bancaria son generalmente bajos. Estas casas que no han aumentado mucho en diez años incluyen casas antiguas y pequeñas en espera de demolición, casas para recaudar fondos y casas asequibles. Algunas de ellas se deben a disputas sobre derechos de propiedad, otras a que no pueden pagar sus préstamos y otras a que no pueden pagar sus préstamos. Algunos tienen expectativas demasiado altas sobre los precios de la vivienda. Incluso si tienen tres suites, es difícil que sus casas sean liquidadas y su liquidez es incluso 0. ¿Cuál es el concepto de no poder vender la casa durante diez años o? ¿Tener que venderlo con pérdidas? También significa que, a medida que la mayoría de la gente en Chongqing envejece, las primas de bienes raíces van a la zaga de las del resto del país y no disfrutan de los dividendos del rápido desarrollo urbano de Chongqing. No hay acumulación de depósitos ni apreciación de activos. Así que ahora debería saber por qué la mayoría de la gente en Chongqing no se preocupa por los bienes raíces, no tiene confianza en el crecimiento futuro de los ingresos y el desarrollo de Chongqing, y vive sus pequeñas vidas de manera rota.
Debido a que Chongqing persiguió la idea de vender tierras a precios bajos en el pasado, la demolición en las áreas centrales se ha quedado muy atrás (todo el mundo debería saber sobre la financiación de tierras). Desde que Chengdu comenzó a desarrollarse hacia el sur en 2009, los trabajos de demolición han estado en pleno apogeo. La tierra en Chengdu siempre ha sido más cara que la de Chongqing, por lo que el dinero de la demolición también es más caro que el de Chongqing. El depósito en Chengdu supera con creces al de Chongqing. Estos residentes demolidos tuvieron su primera acumulación primitiva. Después del despertar del mercado de Chengdu en el período posterior, el poder adquisitivo y los deseos de la gente de Chengdu estaban fuera de control.
En términos de ventajas de ser el primero en actuar: la acumulación inicial de activos y capital de trabajo de los residentes, Chongqing no sólo está entre 5 y 10 años por detrás de otras ciudades desarrolladas de China, sino también media posición detrás de Chengdu, la vecina ciudad. Después de que Chengdu entró en una nueva etapa de protección de restricción de compras y lotería para comprar una casa, Chongqing volvió a convertirse en un campo de puerros.
La afluencia insuficiente de población migrante, el envejecimiento cada vez mayor y la población urbana pobre y débil han restringido el desarrollo del mercado inmobiliario y la economía de Chongqing. Sin embargo, en 2018, Chongqing vio el comienzo de una excelente oportunidad: utilizar los dos ferrocarriles de alta velocidad más importantes para mejorar la radiación poblacional de las ciudades circundantes y resolver el problema cada vez más grave de la insuficiencia de población permanente en la principal zona urbana y la reducción de ganado. el mercado inmobiliario. En el pasado, Chengdu y Chongqing compartían una población de 100 millones en Sichuan. Según el sentido común geográfico, la población del este de Sichuan fluyó hacia Chongqing y la población del oeste de Sichuan fluyó hacia Chengdu. Pero, lamentablemente, la población de las ciudades secundarias del este de Sichuan, como Dazhou, Guang'an y Nanchong, que están más cercanas a Chongqing, fluye hacia Chengdu mucho más de lo que la población fluye hacia Chongqing, aunque estas ciudades están mucho más cerca de Chongqing que de Chongqing. Chengdu, la ventaja de Chengdu radica en: Hay muchas oportunidades laborales de altos ingresos, una fuerte atracción cultural urbana, ricos recursos educativos, muchas políticas preferenciales para talentos y un mercado inmobiliario desarrollado y maduro. Estas son las debilidades de Chongqing. Aquí hay muchas ventajas que requieren una acumulación a largo plazo. Es casi imposible que Chongqing se ponga al día en poco tiempo.
¿Cuáles son entonces las ventajas de Chongqing? ¿Qué línea principal debería aferrarse firmemente Chongqing en la futura batalla por la población? Creo que hay dos puntos: uno es el Círculo Económico Chengdu-Chongqing; el otro es la salida oriental de la cuenca de Sichuan. Hablemos primero del Círculo Económico Chengdu-Chongqing, que es un círculo económico interurbano que ha sido elevado a la categoría de estrategia nacional. De hecho, Chongqing tiene una ventaja en la disposición de la nueva línea ferroviaria de alta velocidad Chengdu-Chongqing 350 que está a punto de inaugurarse. La línea de pasajeros Chengdu-Chongqing conecta el oeste de Chongqing, el interior económico más densamente poblado y desarrollado industrialmente del centro de Sichuan, que tiene una población de más de 3 millones. Los intercambios económicos privados entre Neijiang, Longchang, Zizhong y Chongqing son muy activos. Las costumbres y la dieta populares son similares y casi todos son pueblos industriales. La industria tiene una buena sinergia, lo que facilita la aglomeración e integración de la población.
La salida oriental de la cuenca de Sichuan, es decir, la Nueva Línea Chongqing-Guizhou, abre la Segunda Vena Rendu desde el este de la Cuenca de Sichuan. Se puede decir que lleva el sueño de 100 millones. El pueblo de Sichuan se trasladó hacia el este y el sur. Chengdu y Chongqing son en realidad parias en la era del tren de alta velocidad de China. Solían decir que el camino a Sichuan era difícil y que todavía no hay un tren de alta velocidad fuera de la provincia que llegue a las ciudades costeras del este. Originalmente, los estándares operativos de la línea Chengdu-Guizhou eran más altos y podían funcionar hasta 350. Sin embargo, la nueva línea Chongqing-Guizhou es más realista. Después de que la estación Oeste entre en uso a mediados de enero, el estatus de Chongqing es alto. Se confirmará el centro ferroviario de alta velocidad en el oeste de China.
Veamos ¿qué importancia tiene esta línea? En el pasado, el tren de alta velocidad de Chongqing estaba rezagado y tenía un impacto limitado en la población de la aglomeración urbana de Guizhou, en el sudeste. La distancia física entre Chongqing y Guiyang es de menos de 300 kilómetros, pero se necesitan más de 10 días para tomar el tren y hay pocos trenes. Es difícil conseguir un billete durante el período de viaje del Festival de Primavera. Aunque el transporte es inconveniente, los intercambios económicos oficiales y privados entre los dos lugares han sido históricamente muy estrechos. La gente de Chongqing viene a Guizhou para las vacaciones de verano, y la gente de Guizhou viene a Chongqing para trabajar y comprar. Especialmente este año, Guizhou ofrece descuentos a mitad de precio para que la gente de Chongqing viaje a Guizhou por carreteras y puentes.
Como futuro interior de población, Guizhou tiene más de 30 millones de residentes permanentes. Después de la apertura de la Nueva Línea Chongqing-Guizhou, el intercambio de talentos, el intercambio económico y el intercambio cultural que han estado ocultos durante muchos años se liberarán por completo. Piénselo, una provincia con el mismo tamaño de población que Chongqing, incluso si hay una afluencia de 10 personas, ¿qué tipo de cambio traerá? ¿Cuánta fuerza laboral joven se repondrá y cuánto crecimiento del consumo? ¿Estimulará y cuánto poder aportará para comprar casas?
Aunque el atractivo poblacional general de Chongqing no es objetivamente tan bueno como el de Chengdu, su influencia en Guizhou no es un problema y se puede decir que no tiene competidores en la aglomeración urbana de Yunnan-Guizhou. Chengdu usa la Nueva Línea Chongqing-Guizhou para ir hacia el este y el sur, pero tiene al menos una propiedad más que Chongqing. Chengdu no tiene tiempo ni capacidad para ir hacia el este. El enfoque de Chengdu es usar la Línea Xicheng para ir al norte. también en línea con las demandas del grupo objetivo que el mercado inmobiliario de Chengdu actualmente quiere atraer. Se puede decir que la torta de población que fluye del este al sur se ha servido a Chongqing.
Según el calendario conocido, la nueva línea Chongqing-Guizhou sale 72 veces, casi parando en Chongqing Oeste. Incluso en las estaciones de paso, la población migrante aumentará en decenas de millones. Esto no incluye el aumento general de la nueva línea Chongqing-Guizhou. Una vez inaugurada la línea, que conectará el sistema ferroviario nacional de alta velocidad, Chongqing logrará 6 conexiones con Guangzhou, y el tiempo de Chongqing a Nanning, Guilin, Foshan, Guangdong y toda la aglomeración urbana del delta del río Perla se reducirá a la mitad. y se duplicará el número de trenes. La aglomeración urbana desarrollada del delta del río Perla solía ser un lugar donde Chongqing tenía una afluencia neta de personas. Una vez que el tren de alta velocidad entre en funcionamiento, también aumentará el número de personas que regresan a sus lugares de origen para desarrollarse y adquirir viviendas. bruscamente.
Dos importantes líneas ferroviarias de alta velocidad casi pueden sentar las bases del centro de transporte occidental de Chongqing. Este año también puede describirse como una oportunidad dada por Dios. El precio promedio del mercado inmobiliario de Chongqing ha mejorado cualitativamente a través de la guía de precios de los discos de celebridades y los discos de celebridades de Internet, Chongqing ha atraído una amplia atención de los inversores de todo el país. En el lado de los activos, tiene la lógica central de atraer a la población exterior. Sin embargo, Chongqing no siempre puede convertirse en una depresión de precios para los especuladores inmobiliarios. Sin la protección de las restricciones de compra, los precios de la vivienda en Chongqing están ahora casi "rayados": un gran número de casas están vacías y no se pueden cobrar. que se produzca un efecto de ejecución y se desencadenen riesgos sistémicos.
Chongqing debe transformarse de una ciudad de inversión inmobiliaria en tierras bajas a una nueva ciudad de inmigrantes, para que las personas que compran casas en Chongqing puedan realmente vivir en ella, lo que consiste en implementar el espíritu central de "las casas son para vivir, no para especular." Todas las ciudades con precios de vivienda elevados tienen un valor intrínseco: una fuerte radiación demográfica: en Beijing, las casas se necesitan con urgencia y hay muchas menos casas que personas. Comprar una casa en cualquier lugar de Beijing es un sueño para los extranjeros, y los precios de la vivienda en Beijing. Las áreas centrales de Beijing no son Espuma. Pero en Chongqing hay más casas que habitantes y la población extranjera permanente es escasa. Todo el consumo depende de los indígenas locales y de menos de 10 especuladores inmobiliarios. Entonces los precios y los valores pronto se desviarán y la burbuja estallará, según los inversores. irse, dejar atrás Un montón de residuos de cemento inútiles ha llevado a la ciudad al borde de la quiebra, algo que ninguno de nosotros quiere ver.
En resumen, Chongqing se convirtió en una nueva ciudad de inmigrantes en 2018 con el momento adecuado, el lugar adecuado y la gente adecuada. También he mencionado muchas veces que la revitalización de Chongqing no es fácil. Una ciudad tan montañosa no tiene paralelo en el mundo. Hay precedentes a seguir, y sólo podemos cruzar el río palpando las piedras. Bajo el liderazgo del nuevo equipo de Boss, también nos complace ver que han aparecido muchas cosas nuevas en Chongqing este año. La ciudad principal tiene más de 300 días de cielo azul y la calidad del aire continúa mejorando; y las relaciones externas, la resolución de controlar la congestión del tráfico y fortalecer el aprendizaje automático de la gestión de infracciones de los trenes de motor, los conductores saben cómo ceder el paso a los peatones. . . . . . Chongqing se está volviendo cada vez más habitable, más abierta y más tolerante, todos ellos signos de que se está convirtiendo en una nueva ciudad de inmigrantes. Sólo acogiendo proactivamente a los nuevos inmigrantes con los brazos abiertos, utilizando políticas para retener a la gente, utilizando el mercado para motivarla y utilizando la cultura para atraer gente, Chongqing podrá proteger el valor del mercado inmobiliario local y obtener una posición favorable en la competencia entre los nuevos inmigrantes. -Ciudades de nivel en el futuro.